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Bail d’habitation : Résiliation aux torts du locataire
Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 novembre 2016 n°15-03516 rappelle que le locataire est responsable et doit répondre des agissements de son fils (insultes envers les employés de l’immeuble) et que ces faits justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire. La cour d’appel de Lyon dans un arrêt similaire du 8 novembre 2016 n°15-02703 suit le même raisonnement s’agissant d’un locataire qui proférait des insultes contre le personnel de l’immeuble et commettait des actes violents. Les juges lyonnais rajoutent que le fait que le locataire était très âgé n’excusait pas son comportement et justifiait malgré tout la résiliation judiciaire du bail.
Bail d’habitation : Congés du bailleur personne physique devenu personne morale
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 13 octobre 2016 n°16-09905 confirme une jurisprudence désormais bien établie rappelant que le bailleur qui entend délivrer congés après le renouvellement du bail alors qu’il est « devenu » une personne morale doit attendre le terme du bail de 6 ans (et non 3 ans). Ce principe ne s’applique toutefois pas aux SCI familiales de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989.
Copropriété : Urgence, pouvoir d’initiative et RCP du syndic
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 6 juillet 2017 n°16-18950 retient la responsabilité du syndic qui n’a pas mis fin à des fuites trouvant leur origine en parties communes et affectant le lot d’une SCI copropriétaire. La cour d’appel d’Aix en Provence rejette la responsabilité du syndic au motif que ces désordres nécessitaient des investigations longues et onéreuses que le syndic ne pouvait décider d'entreprendre de sa propre initiative.
Pour la Haute cour, au contraire, le syndic est investi du pouvoir de conserver l'immeuble en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il est ainsi chargé en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à tous travaux nécessaires à sa sauvegarde.
Copropriété : Le syndic peut être mandataire ad’hoc mais il doit justifier de conditions différentes de l’administrateur judiciaire
Le Conseil d’Etat dans un arrêt du 12 juillet 2017 n° 394115 rejette la demande de la FNAIM de voir annuler pour excès de pouvoir le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté.
Pour le Conseil d’Etat le législateur a expressément autorisé le pouvoir réglementaire à fixer, outre l'exigence d'une expérience ou d'une qualification particulière qu'il a lui-même prévue, les conditions auxquelles est subordonnée la possibilité pour le juge de désigner en qualité de mandataire ad hoc ou d'administrateur provisoire d'autres professionnels que les administrateurs judiciaires (les syndics notamment). L'obligation faite aux intéressés, en application de l'article 61-1-2 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret attaqué, de détenir un diplôme de niveau master II attestant de compétences en droit civil, comptabilité, et construction ou gestion immobilière n'a ni pour objet ni pour effet d'interdire, par principe, aux syndics de copropriété d'exercer ces fonctions. Selon le Conseil d’Etat cette mesure est conforme à l'objectif poursuivi par le législateur d'élargir le nombre des professionnels susceptibles de se voir confier ces missions, tout en s'assurant de leurs qualifications dans les domaines de compétences requis pour la mise en oeuvre des procédures collectives concernant les copropriétés en difficulté. Pour le Conseil d’Etat les administrateurs judiciaires ne sont pas placés dans la même situation que les autres professionnels concernés (syndics notamment), puisqu’ils ne sont pas soumis à ces conditions particulières. Pour le Conseil d’Etat le décret attaqué n'est pas pour autant entaché d'erreur manifeste d'appréciation et ne porte aucune atteinte à la liberté d'entreprendre, ni à la liberté du commerce et de l'industrie, ni au principe d'égalité.
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