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Bail d’habitation/Copropriété : Le point sur le projet de loi ELAN
Le projet de loi sur le Logement, connu aussi sous l’acronyme ELAN (évolution du logement et aménagement numérique) sera prochainement présenté. Le texte a notamment fait l’objet d’une conférence de consensus au Sénat du 12 décembre 2017 au 8 février 2018, qui a réuni les différents acteurs du secteur autour de plusieurs réunions thématiques. A ce titre la FNAIM a notamment formulé une trentaine de propositions à l’occasion de cette conférence.
L’avant-projet de loi compte à ce jour 57 articles ayant trait notamment au CNTGI, à la création d’un bail numérique, d’un bail mobilité ou encore réformant le régime de la VEFA et celui de la copropriété des immeubles bâtis.
Bail d’habitation : Résiliation du bail pour défaut d’entretien et saleté du logement
La cour d’appel de Paris a décidé d’ordonner la résiliation du bail d’habitation dans un arrêt illustratif du 1er mars 2018 n°15-21183. L’arrêt relève que l’appartement présentait un état de saleté et d’abandon alarmant (selon un rapport de police). Que du fait notamment de l’invasion de cafards, le mauvais état d’entretien ainsi constaté engendrait un risque sanitaire pour les locataires comme pour les autres occupants de l’immeuble. Pour les juges parisiens ces éléments établissaient un manquement des locataires à leur obligation d’entretien et sont d’un degré de gravité tel qu’ils rendent impossible la poursuite du contrat de location et qu’ils justifient sa résiliation.
Bail commercial/Copropriété : Travaux du locataire et autorisation d’assemblée
La Cour de cassation dans un arrêt du 15 février 2018 n°16-17759 juge que le fait que la nouvelle destination du local à usage de restaurant nécessite des travaux en parties communes (pose d'un nouveau conduit d'évacuation) ne dispense pas le locataire commercial de solliciter une autorisation de l’assemblée des copropriétaires.
Bail d’habitation : Détermination du prix du congé pour vente
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 1er mars 2018 n°16-07287 rappelle que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne fixe aucun encadrement concernant le prix proposé dans le congé vente. Les magistrats parisiens jugent d’ailleurs que « le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix ». Les juges précisent que le locataire peut toutefois invoquer la fraude en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre. La cour rappelle que « La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l’évincer ».
Copropriété : Nullité du mandat du syndic et régularité des actions en justice
La Cour de cassation dans un arrêt du 1er février 2018 n°17-13980 a pu juger que l’annulation judiciaire du mandat donné au syndic rend rétroactivement nulles les procédures (en recouvrement notamment) que ce dernier a initié avant cette annulation.
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