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Transaction : Refus de signature de la promesse et rupture abusive des pourparlers
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 30 mars 2018 n°16-048987 a retenu la responsabilité d’une société venderesse dont la gérante refusait de signer une promesse de vente alors qu'un accord sur la chose et le prix avait été obtenu (au vu des éléments du dossier).
Pour la cour, la rupture des pourparlers à ce stade avancé de l'accord des parties revêt un caractère abusif et préjudiciable aux candidats acquéreurs qui avaient pris des mesures pour libérer leurs placements en vue de financer l'acquisition du bien de la SCI vendeuse. Cette dernière est ainsi condamnée à des dommages-intérêts et à un article 700.
Transaction : Nullité de la vente d’un logement locatif et surface minimale
La Cour de cassation dans un arrêt du 3 mai 2018 n°17-11132, destiné à être publié au Bulletin, rappelle que le règlement sanitaire départemental peut être plus contraignant que le décret décence du 30 janvier 2002 concernant la surface minimale d’un logement pouvant être mis en location. En l'espèce il résultait de l'acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu'en se portant acquéreur du logement la SCI entendait disposer de la pleine propriété du bien, comprenant la possibilité de le mettre en location. Pour les magistrats il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue. Ainsi pour la cour d’appel de Douai, confirmée sur ce point par la Cour de cassation, le consentement de l’acheteur avait été vicié et la vente devait donc être annulée. Naturellement les RCP du notaire et de l’agent immobilier ont été retenues parallèlement (bien que ce point de droit fasse l’objet d’une cassation).
Bail d’habitation : Faute de gestion, résiliation judiciaire du mandat & RCP
Dans un arrêt du 4 mai 2018 n°16-17013 la cour d’appel de Paris a prononcé la résiliation du mandat de gestion aux torts de l’agence et condamné cette dernière à verser des dommages-intérêts conséquents au bailleur.
La cour relève notamment que l’agence a manqué de réclamer à la locataire cinq mois de loyers, qu'elle a cessé de recouvrer les loyers à partir de l'année 2012, tout en continuant à facturer à sa mandante des honoraires de gestion ; qu'elle a également perçu des loyers, parfois en espèces qu'elle n'a pas reversés à son mandant…
Les juges parisiens rajoutent que l'opacité des comptes de gestion et l'inertie de la mandataire qui n'adressait à sa mandante qu'un compte de gestion annuel au lieu des relevés trimestriels convenus, et les nombreuses irrégularités de gestion justifient la résiliation pour faute du mandat qui lui avait été confié. En outre la cour ordonne sa condamnation à payer la somme de 44 000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé au bailleur par ses fautes qui ont privé celui-ci d'une chance de percevoir les loyers auxquels il avait droit, et 7 000€ de plus pour les tracas et contrariétés.
Copropriété : Contestation & qualité du copropriétaire requérant
La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 12 avril 2018 n°16-28651 qu’en application de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants. En l’espèce la décision contestée désignant un unique scrutateur, certes en contrariété avec le règlement de copropriété, avait été adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés, dont la SCI requérante, ce qui la privait de son droit de contestation.
Copropriété : RCP du syndic pour erreur d’imputation d’une dépense.
La cour de cassation dans un arrêt de censure du 12 avril 2018 n°17-15057 retient la responsabilité pour faute d’un syndic sur le fondement de l’article 1382 (devenu 1240) du Code civil. Dans cette affaire le syndic avait simplement imputé à un copropriétaire, et non au syndicat, une réparation sur une canalisation partie commune. Pour la Haute Cour cette erreur peut être considérée comme une véritable faute entrainant la RCP du syndic professionnel.
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