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Profession : Activités et application de la loi Hoguet
Les activités disruptives et l’Internet amènent parfois à s’interroger sur l’application de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet. Citons ici un arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 4 octobre 2018 n°18-01343qui a pu retenir qu’un site Internet d’entremise, pourtant inscrit en tant qu’activité de design, relevait de la loi Hoguet et devait à ce titre détenir une carte professionnelle. De même la cour d’appel de Grenoble dans un arrêt du 11 octobre 2018 n°18-04450a jugé qu’un contrat conclu entre un promoteur et un agent immobilier, notamment pour tenir un point de vente et rechercher de la clientèle pour acquérir les lots d’un programme en VEFA relevait de la loi Hoguet et d’un mandat d’entremise. Enfin, la Cour de cassation dans un arrêt du 10 octobre 2018 n°16-22478juge que les parties peuvent se soumettre volontairement et contractuellement à la loi Hoguet pour une activité qui n’y était pas soumise de plein droit (par exemple conciergerie, sous-location, ingénierie immobilière, etc.). En l’espèce le juge relève « qu’il résultait des stipulations claires et précises du contrat que les parties avaient soumis celui-ci aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ».
Transaction : Obligation d’information de l’intermédiaire immobilier
La Cour de cassation, dans un arrêt sévère du 9 janvier 2018 n°18-10245, rappelle que l’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil à l’égard des parties. En l’espèce la Haute Cour va jusqu’à affirmer que l’intermédiaire immobilier était tenu d’une obligation de conseil et à ce titre d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement d’un projet de rocade à proximité du bien acheté…
La cour d’appel plus pragmatique avait, quant à elle, jugé que les vendeurs n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants. Dans cette occurrence il est manifeste que les vendeurs ont voulu cacher cette situation ; finalement le silence complice et blâmable de l’agent immobilier se retourne contre lui, puisqu’il est condamné à l’égard des vendeurs (qui ont vu leur vente annulée).
Transaction / Bail d’habitation : Promesse de vente et convention d’occupation précaire
La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 25 octobre 2018 n°18-05856juge que la convention d’occupation précaire conclue au profit des acquéreurs durant la promesse de vente et dans l’attente de leur financement ne saurait être soumise à la loi du 6 juillet 1989, quant bien même ceux-ci n’ont pas eu leur financement ni quitté les lieux. Les magistrats aixois rappellent que la survenance d’un élément extérieur à la volonté des parties (financement bancaire en l’espèce) permet d’exclure l’application de la loi de 1989.
Copropriété : Mérule et responsabilité du syndic professionnel
Dansun arrêt du 11 octobre 2018 n°17-25790 la Cour de cassation rejette la responsabilité civile des syndics professionnels qui se sont succédés. Dans cette affaire les copropriétaires se plaignaient de l’inaction des syndics professionnels et de la survenance de mérules dans l’immeuble. La Haute cour retient cependant le défaut de causalité entre l’inaction supposée des syndics successifs et la prolifération de mérules dans l’immeuble. Dans cette espèce la vétusté de l’immeuble, sa gestion par un syndic non professionnel et sa situation générale avant la prise de fonction des syndics professionnels mis en cause faisaient logiquement échec à leur RCP.
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