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25 ordonnances sont parues au J.O du 26 mars 2020.
Ci-joint le dossier de présentation des principales mesures :
https://www.gouvernement.fr/sites/default/files/document/document/2020/03/dossier_de_presse_-_presentation_des_25_premieres_ordonnances_-_25.03.2020.pdf
Plusieurs d’entre elles portent des dispositions relatives au droit immobilier et sont susceptibles de vous intéresser.
TRANSACTION
Certaines de ces ordonnances visent, de manière très (trop) générale malheureusement, à aménager ou suspendre les délais pour les adapter aux contraintes du confinement et permettre d’une certaine manière une continuité de l’activité économique du pays. Parmi celles-ci, l’Ordonnance n°2020-306 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.
Cette ordonnance permet lorsque des démarches, dont l’absence d’accomplissement peut produire des effets juridiques tels qu’une sanction, une prescription ou la déchéance d’un droit, n’ont pas pu être réalisées pendant la période d’état d’urgence augmentée d’un mois ; elles pourront l’être à l’issue de cette période dans le délai normalement prévu, et au plus tard dans un délai de deux mois suivant la fin de cette période.
Selon l’article 2 de cette ordonnance n°2020-306, sont concernés « tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er ».
Semblent donc légalement concernées les promesses unilatérales comme synallagmatiques de vente.
Semblent également concernés, dans un autre registre, les baux (congé, résiliation, indexation triennale, prescription en paiement, etc.), les délais imposés aux mandats de la loi Hoguet (compte-rendu de l’article 77 du décret du 20 juillet 1972 par exemple) ou encore le renouvellement des cartes professionnelles venant à expiration pendant cette période.
L’article 4 de cette même ordonnance prévoit notamment pour les mandats et les promesses « que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires, ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet », si ce délai a expiré pendant la période précédemment définie.
Enfin, précisons que l’article 5 toujours de cette ordonnance dispose que « lorsqu'une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu'elle est renouvelée en l'absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s'ils expirent durant la période [précitée], de deux mois après la fin de cette période ».
L’article 1er de cette ordonnance précise que ses dispositions sont applicables « aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire ». Ce gel, assorti d’un report, ne semble toutefois, selon la lettre même du texte, ne concerner que les formalités ou notifications prescrites par la loi ou le règlement au sens de l’article 2 susvisé.
En ce qui concerne notre sujet on retrouvera ici le délai de rétractation de 10 jours (ou de réflexion selon le cas) prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) dit « délai de rétractation SRU » dans le jargon des intermédiaires immobiliers.
Sera également concerné le délai imparti à la commune pour faire valoir son droit de préemption urbain (en suite d’une DIA) mais également le délai minimum d’un mois prévu par le code de la consommation (article L.313-41) pour la condition suspensive de l'obtention d’un ou plusieurs prêts.
COPROPRIETE
Titre II : DISPOSITIONS EN MATIÈRE DE COPROPRIÉTÉ - Article 22
« Par dérogation aux dispositions de l'article 1102 et du deuxième alinéa de l'article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période définie à l'article 1er [confinement sanitaire Ndlr] est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d'effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire mentionné à l'article 1er.
Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020. »
BAIL D’HABITATION ET COMMERCIAL
L'ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale jusqu’au 31 mai 2020.
L’ordonnance relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19.
Suspension des loyers commerciaux et professionnels - Article 4 de cette ordonnance :
« Les personnes mentionnées à l'article 1er (NDR : Les TPE) ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. »
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