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Transaction : COVID-19 et délais de rétractation et de réflexion
Face aux difficultés et problèmes pratiques posés par la prorogation des délais en période protégée, le Gouvernement a publié au J.O le 16 avril 2020 une ordonnance n°2020-427 (de révision de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020). Cette nouvelle ordonnance du 15 avril 2020 vient préciser de manière interprétative (et donc rétroactive) que cette mécanique de report « n'est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d'argent en cas d'exercice de ces droits ».
Ces délais (SRU, SCRIVENER, HAMON, etc.) s’achèvent par conséquent dans les conditions habituelles, même s’ils expirent durant la période juridiquement protégée. Pour approfondir le sujet :
« La promesse de vente immobilière à l’épreuve du COVID-19 », analyse de Me Cyril SABATIE
« COVID-19, immobilier & ajustement des délais d’urgence », Me Cyril SABATIE
Transaction : COVID-19 et conditions suspensives de crédit
Dans une note publiée par le Ministère de la justice, datée du 16 avril dernier, la Direction des affaires civiles et du sceau précise que les conditions suspensives de financement ne sont pas concernées par les ordonnances de prorogation des délais.
Selon les termes de cette note « Cette condition suspensive (de prêt – ndlr) reste en effet d’origine contractuelle, même si la loi aménage cette condition. La loi prévoit seulement qu’en cas de financement de la vente par un prêt, l’obtention de ce prêt doit être une condition suspensive du contrat. Pour autant la condition reste contractuelle ; en outre la loi impose seulement un délai minimal pour l’accomplissement de cette condition, fréquemment allongé contractuellement. Au demeurant le mécanisme de la condition suspensive n’est pas un acte prescrit par la loi ou le règlement à peine de sanction ». Pour approfondir le sujet :
« COVID-19 : Promesses de vente et conditions suspensives de financement », Me Cyril SABATIE
Bail d’habitation : COVID-19 et congé « tardif » du bailleur
Selon les dispositions de l’article 5 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 si le délai de six mois laissé au bailleur pour délivrer un congé à son locataire devait expirer durant la période dite juridiquement protégée, celui-ci sera prolongé de deux mois à l’issue du mois suivant la fin de ladite période (à ce jour le 24 mai 2020).
Exemple : Un contrat de bail d’habitation arrive à son terme le 31 octobre 2020. Le bailleur qui souhaite donner congé doit délivrer un congé à son locataire au plus tard le 31 mars. En raison de l’état d’urgence sanitaire, il a été mis dans l’impossibilité de donner ce congé à compter du 12 mars. Ainsi en application des dispositions de l’article 5 précité le bailleur sera en droit de délivrer son congé jusqu’au 24 août 2020.
Si le locataire reçoit le congé délivré par le bailleur le 23 août 2020, ce congé sera ainsi régulièrement délivré et neutralisera la tacite reconduction du bail. Le locataire disposera d’un délai de six mois à compter de cette date avant que les effets de ce congé ne deviennent effectifs et qu’il soit tenu de quitter les lieux. La période s’étendant entre le 31 octobre 2020 (terme du bail de notre exemple) et le 23 février 2021 pourra être considérée comme une période exceptionnelle de prorogation temporaire du contrat de bail.
Copropriété : COVID-19 et report de l’entrée en vigueur de la réforme
Interrogé sur l’entrée en vigueur prochaine de l’ordonnance du 30 octobre 2019 (au 1er juin 2020) le ministre du Logement Julien DENORMANDIE a indiqué que « le calendrier de la réforme du droit de la copropriété n’a pas vocation à être modifié, il s’agit là d’une réforme très importante, attendue par les acteurs de la copropriété ».
Cependant, en ce qui concerne le prolongement des mandats de syndics de copropriété une nouvelle ordonnance est en préparation selon le cabinet du ministre. Celle-ci devrait être présentée en Conseil des ministres « la semaine prochaine » (sic) pour compléter et ajuster l'article 22 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété.
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