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Professions : COVID-19 et prorogation des délais ?
L’ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 fixant des délais particuliers applicables en matière d'urbanisme, d'aménagement et de construction pendant la période d'urgence sanitaire a été publiée au J.O du 8 mai. La date du 24 mai 2020 apparaît désormais explicitement aux articles 12 bis, 12 ter et 12 quater de l'ordonnance consolidée 2020-306. La prorogation de l'état d’urgence sanitaire n'a donc pas d'impact sur l'application de ces dispositions. A titre d’exemple les délais d’instruction des DIA et des autorisations d’urbanisme recommenceront à courir à compter du 25 mai, et non du 25 juillet nouvelle date de la fin de l’état d’urgence sanitaire (après sa prorogation).
Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance (notamment dans les baux et compromis), telles que visées par la prorogation des délais de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 (art. 4), semblent malheureusement à ce jour avoir été repoussées avec la prorogation de l’état d’urgence…
L'Assemblée Nationale a dans le même temps voté ce 8 mai une nouvelle prolongation de la trêve hivernale des expulsions locatives jusqu'au 10 juillet 2020.
Bail d’habitation : Solvabilité du locataire et RCP de l’agence
La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 19 décembre 2019 n°17-01823retient une nouvelle fois la responsabilité d’un agent immobilier qui a mis en place un locataire sans respecter les critères de solvabilité habituels. En l’espèce il avait loué un logement avec un loyer de 700€ à un salarié ayant des revenus inférieurs à 1000€ net mensuels, sans exiger d’autres garanties, ni même une caution. Ce professionnel est ainsi condamné à garantir les pertes de loyers, charges et indemnités d’occupation supportées par son mandant bailleur, en raison des impayés de ce locataire.
Bail commercial : Autorisation de sous-location et concours à l’acte
L’article L.145-31 du code de commerce prévoit que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. Il ajoute qu’en cas de sous-location autorisée, le propriétaire doit être appelé à concourir à l'acte. La cour d’appel de Paris rappelle ainsi dans un arrêt du 26 février 2020 n°18-05192 que l’autorisation de sous-location stipulée au bail ne permet pas au preneur de se dispenser d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-location. Ce dernier est donc en droit de solliciter la résiliation du bail.
Bail commercial : Obligation de délivrance, mérule et exception d’inexécution
La Cour de cassation, censure la cour d’appel de Rouen dans un arrêt du 27 février 2020 n°18-20865, jugeant que lorsque les travaux nécessaires à l’éradication de la mérule entrepris par le bailleur rendent, pendant leur exécution, les locaux commerciaux impropres à leur usage le preneur est autorisé à soulever l’exception d’inexécution. Ainsi il peut légitimement suspendre le paiement de ses loyers et charges et mettre en suspens ses obligations contractuelles le temps des travaux en question (notamment son assurance locative en l’espèce).
Copropriété : COVID-19 et modalités formelles de (re)convocation des assemblées générales
L’ajournement des assemblées générales de copropriétaires convoquées et devant se tenir durant la période de confinement pose de multiples questions, au rang desquelles celle des modalités de (re)convocation. Le GRECCO a récemment émis une préconisation n°8 (le 18 avril 2020) sur la forme de ces nouvelles convocations.
On y relèvera pour notre part la conclusion suivante, par souci de sécurité juridique : « S’il est choisi de convoquer à nouveau une assemblée générale à l’issue de la période de confinement, il conviendra donc de notifier à nouveau les documents annexes visés par l’article 11[du décret de 1967 ndlr] à l’ensemble des copropriétaires.
Cette première solution assure la sécurité juridique de la convocation et de la tenue de l’assemblée générale postérieurement à la période de confinement, mais elle a un coût qui sera supporté selon les cas (assemblée comprise dans le forfait ou non) par le syndicat et/ou par le syndic ».
Au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation c’est effectivement l’autonomie des assemblées générales qui semble imposer de notifier à nouveau les documents et annexes visés par l’article 11 précité. Anticiper que le juge pourra retenir la force majeure pour éviter d’avoir à notifier de nouveau ces pièces (au sens de l’article 1218 du Code civil) nous semble trop risqué en pratique pour l’intégrité des AG et la RCP du syndic.
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