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Transaction : Pouvoir de vendre de l’agent immobilier
La Cour de cassation dans un arrêt confirmatif du 5 février 2020 n°18-2608 rappelle que le mandat que détient l’agent immobilier est un mandat d’entremise qui lui donne comme pouvoir de rechercher un acquéreur et de négocier mais ne lui permet aucunement d’engager son mandant, même au prix et conditions du mandat (sauf stipulation expresse). Cette tendance de la jurisprudence devrait amener prochainement à réfléchir au contenu des mandats, notamment en prévoyant que le mandat puisse constituer une offre au sens de l’article 1114 du Code civil et que son acceptation aux prix et conditions par un candidat acquéreur puisse engager le mandant.
Professions : Délais et report de la fin de la période juridiquement protégée
La loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 a prorogé l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 10 juillet 2020 minuit. Afin d’éviter consécutivement un report de la date de fin de la période dite juridiquement protégée, l’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020 modifie l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 et fixe au 23 juin 2020 la date d’achèvement de cette période « protégée ». Le rapport remis au Président de la République pour expliciter cette ordonnance indique que cette date correspond à la date qu’avaient anticipée les acteurs compte tenu des précédentes dispositions (fin de l'état d'urgence sanitaire + 1 mois).
Pour les baux, en cas d’impayés, les effets des clauses résolutoires sont reportés d’une durée qui sera calculée à la fin de cette période juridique protégée. Ce report est calculé d’après le temps écoulé entre le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.
Bail d’habitation : Contenu du congé locatif et superficie
La Cour d’appel d’Aix en Provence rappelle, s’il en était besoin, dans un arrêt du 14 mai 2020 n°18-11587 que l'absence de mentions relatives à la superficie du bien ou aux tantièmes de propriété attachés au lot loué, n'engendre pas nullité du congé. Pour les juges Aixois le locataire est à même de s'assurer de la consistance du bien qu'il occupe et ne peut tirer profit de cette absence d’information. Pour mémoire l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 exclu expressément du contenu du congé la mention de la superficie Carrez. Pour mémoire cependant la cour d’appel de Paris a pu juger dans un arrêt du 11 mars 2003 que la mention d’une superficie erronée dans le congé, alors même qu’elle n’est pas obligatoire, peut conduire à la nullité de celui-ci pour vice du consentement du locataire.
Bail commercial : Bail dérogatoire et maintien dans les lieux
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 26 mars 2020 n°18-16113 rappelle qu’un preneur resté en place au terme d’un bail dérogatoire de 6 mois, sans opposition de son bailleur, bénéficie automatiquement du bénéfice du statut des baux commerciaux, avec ses droits et obligations. Le fait que l’article L.145-5 du code de commerce (modifié par la loi du 18 juin 2014 applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014) ait porté à trois ans la durée maximale d'un bail ou de baux successifs dérogatoires est sans incidence sur cette situation. En effet, quelle que soit la durée du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel (et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance), il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Copropriété : RCP du syndic et contrôle technique des travaux
La Cour de cassation dans un arrêt du 6 février 2020 n°18-22788 rejette la responsabilité civile professionnelle d’un syndic à l’occasion du suivi de travaux consécutifs à un sinistre incendie.
En l’espèce les magistrats relèvent que le syndic avait fait appel à un architecte qui avait conçu et suivi les travaux et certifié qu'ils avaient été exécutés conformément aux directives du maître d'œuvre, de l'ingénieur béton et du bureau de contrôle. Dès lors, selon les magistrats il résultait que le contrôle technique des travaux ne relevait pas du syndic et que le syndicat ne précisait pas quels manquements aurait commis celui-ci en ne contrôlant pas les travaux en question.
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