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Transaction : Opération de défiscalisation et RCP de l’intermédiaire
La Cour de cassation, dans un arrêt du 14 janvier 2021 n°19-24881, juge que le rejet de la demande en nullité de la vente pour dol dirigée contre le vendeur ne fait pas obstacle à une demande subsidiaire en responsabilité contre le professionnel chargé de la commercialisation du programme d’investissement immobilier défiscalisé et à l’indemnisation du préjudice des acquéreurs du bien. En l’espèce, le bien avait été acquis en 2006 au prix de 101500 euros et avait été estimé 7 ans plus tard seulement entre 55000 et 65000 euros. La cour d’appel a ainsi pu retenir que les acquéreurs avaient subi une perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable, qu’elle a souverainement évaluée à la somme de 17000 euros.
Bail d’habitation : Urgence absolue à remplacer le compteur électrique & remboursement
La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 janvier 2021 n°19-24349, censure le tribunal d’instance de Lille qui avait refusé d’accorder le remboursement d’un compteur électrique remplacé dans l’urgence par un locataire. Au visa de l’article 1719 du Code civil les Hauts magistrats considèrent que le tableau électrique était en train de brûler ce qui caractérisait une situation d’urgence absolue permettant au locataire de remplacer cet équipement sans l’accord préalable du bailleur et surtout d’en obtenir remboursement.
Bail d’habitation : Prolongation de la trêve hivernale
Cette semaine la ministre du Logement Emmanuelle WARGON a annoncé que face à la crise sanitaire, la trêve hivernale des expulsions locatives sera repoussée de deux mois. Elle prendra fin le 1er juin 2021 au lieu du 1er avril 2021. Cette prolongation vise à maintenir dans leur logement les personnes menacées d'expulsion locative. Dans le même temps, la ministre a annoncé que les propriétaires concernés seraient indemnisés.
Bail commercial : Obligation au paiement des loyers & mesures COVID
Les décisions de première instance relatives au paiement des loyers commerciaux pendant la période de crise sanitaire liée à la COVID se multiplient. Une décision du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris du 20 janvier 2021 n°20-80923considère que l’impossibilité juridique d’exploiter le local (en raison d’une décision des pouvoirs publics) est assimilable à la destruction de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil ; disposition qui a pour effet de libérer le preneur de son obligation de payer le loyer pendant la période de fermeture. En l’espèce le bailleur avait pratiqué une saisie attribution des loyers (sur le fondement d’un bail notarié), saisie finalement cantonnée par le JEX qui considère que les loyers ne pouvaient pas être exigés pendant la période de confinement allant du 16 mars au 11 mai 2020.
Une décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris du 21 janvier 2021 n°20-55750 a également considéré que l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, qui proroge l’état d’urgence et paralyse les actions du bailleur commercial pendant cet état d’urgence sanitaire, s’applique aux procédures en cours, peu importe que le bailleur ait fait délivrer son commandement et par la suite son assignation avant l’entrée en vigueur de la mesure. Pour le juge parisien cette mesure neutralise les effets du commandement, et constitue assurément une contestation sérieuse empêchant le juge de l’évidence de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcer la résolution du bail.
Copropriété : Responsabilité du syndicat des copropriétaires envers un locataire commercial
La Cour de cassation dans un arrêt du 3 décembre 2020 n°19-12871 et 19-12125 confirme qu’en application de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes et qu'il ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en apportant la preuve de la faute exclusive du copropriétaire, d'un tiers ou d'un cas de force majeure.
Dans cette espèce la cour d’appel a retenu que la poutre maîtresse et les solives étaient des parties communes, que le plancher haut du rez-de-chaussée ne remplissait pas sa fonction, qu'il présentait un risque pour la sécurité des personnes et des biens, que des travaux de renforcement étaient à prévoir et que des travaux d'étaiement provisoire devaient être mis en place. Le syndicat devait donc réparation à raison des loyers payés par la locataire placée de ce fait dans l'impossibilité de poursuivre l'exploitation de son fonds de commerce de bar-restaurant.
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