Transaction : Impossibilité de raccorder le bien au réseau public d’eau
Dans un arrêt du 12 janvier 2021 n°18-09339 la cour d’appel d’Aix en Provence a pu retenir la responsabilité d’un vendeur et du notaire instrumentaire à la suite d’une vente d’un immeuble composé de deux studios. Dans cette espèce l’acte prévoyait expressément que l’immeuble n’était pas raccordé au réseau public d’eau, mais ne précisait pas que ce raccordement était en réalité impossible. En résumé pour les juges Aixois le raccordement constituait bien un élément essentiel à l’usage du bien cédé relevant de l’obligation de délivrance du vendeur. Le vendeur est par conséquent condamné à rembourser 15% de la valeur du bien vendu et le notaire quant à lui à verser 20 000€ pour perte de chance de l’acquéreur de négocier le bien à un prix inférieur.
Bail commercial : Mesures COVID et loyers commerciaux
Les décisions concernant l’exigibilité des loyers commerciaux se multiplient comme nous vous l’indiquions dans une précédente newsletter. A titre de nouvel exemple la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 1er février 2021 n°20-17161 a eu l’occasion de rappeler à un hôtelier qu’« aucune des mesures législatives ou réglementaires prises au titre du soutien à l'activité des entreprises pendant la crise ne prévoit, ni explicitement ni implicitement, la suspension de l'exigibilité des loyers commerciaux ». Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 25 février 2021 n°18-02353, a notamment pu préciser (accompagné d’un communiqué de presse…) que les dispositions de l'article 1719 du Code civil relatives à l'obligation de délivrance, « n'ont pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s'exerce son activité ». Enfin citons un dernier exemple dans lequel la cour d’appel de Paris a jugé le 4 février 2021 n°20-12540 que « la pandémie du Covid-19, qui a bien évidemment eu de lourdes conséquences sur le secteur de la restauration, ne suffit pas à dispenser l’exploitant du paiement des loyers et indemnités d’occupation dus, nonobstant la discussion des parties sur la date précise d’envoi du courrier du preneur faisant état de ses difficultés au bailleur ».
Copropriété : Recouvrement de charges et décompte erroné
La Cour de cassation, dans un arrêt du 18 février 2021 n°20-13885, censure la cour d’appel de Versailles qui avait cru pouvoir condamner à des dommages-intérêts un syndicat de copropriétaires pour procédure abusive. En effet les juges versaillais considéraient que le syndicat, en poursuivant un copropriétaire sur la base d’un décompte inexact et partiellement justifié, avait commis une faute constitutive d’un abus de son droit à agir en justice. Les Hauts magistrats rejettent cette analyse considérant que l’abus de droit n’était pas constitué. A juste titre d’ailleurs dans la mesure où la cour d’appel avait retenu que les charges revendiquées par le syndicat des copropriétaires étaient partiellement justifiées.
Copropriété : Mentions manquantes dans la feuille de présence et validité de l’assemblée générale
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 28 janvier 2021 n°19-17906, confirme la souplesse qu’elle accorde au contenu obligatoire de la feuille de présence. Dans cette affaire la cour d’appel d’Agen avait cru pouvoir prononcer l’annulation de deux assemblées générales au motif que la feuille de présence ne mentionnait pas le nombre de voix dont disposaient les copropriétaires dans les parties communes spéciales de trois bâtiments.
Or, pour la troisième chambre civile de la Cour de cassation, l'omission de ces mentions (pourtant prévues par l’article 14 du décret du 17 mars 1967) ne peut rendre l'assemblée générale annulable « qu'en l'absence d'éléments suffisants permettant l'identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes ». En d’autres termes les omissions dans la feuille de présence n’entrainent pas automatiquement l’annulation de l’assemblée dès lors que l'identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes sont possibles.
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