Transaction : Substitution du mandat de l’agent commercial
Dans un arrêt du 3 février 2021 n°19-21403 la première chambre civile de la Cour de cassation confirme l’analyse de la cour d’appel d’Aix en Provence selon laquelle « si en vertu de l’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, un mandat d’agent commercial est confié à une personne physique, celle-ci peut, sous réserve de dispositions de ce contrat le prévoyant, se substituer une personne morale à la condition que cette dernière soit titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier ». Sur le plan réglementaire les contrats d’agents commerciaux, dans le cadre de la loi Hoguet, ne peuvent être conclus qu’avec des personnes physiques. Le plus souvent ces contrats (ou plus exactement mandats) sont conclus intuitu personae. En l’espèce examinée par les magistrats les deux mandats permettaient à son titulaire une substitution de sorte que la société substituée (titulaire d’une carte professionnelle) avait pu adresser des factures directement à l’agent immobilier qui avait concédé ces mandats.
Transaction : Condition suspensive levée postérieurement à la date butoir de la promesse
La Cour de cassation, dans un arrêt du 4 février 2021 n°20-15913, considère que la condition suspensive de financement levée postérieurement à la date butoir stipulée dans le compromis de vente permet au vendeur de se prévaloir de la caducité de cette promesse.
Dans cette affaire la promesse de vente expirait le 31 mars 2015 et l'offre de prêt dont se prévalait la SCI acquéreur datait du 28 avril 2015 ; cette offre était donc postérieure à l'expiration du délai fixé pour la signature de l’acte authentique.
La cour d’appel, en a déduit à bon droit selon la Haute Cour, que l'obtention d'un prêt postérieurement à la date fixée pour la signature de l'acte authentique était sans incidence sur la caducité de la promesse ; celle-ci pouvant, à partir de cette date, être invoquée par les deux parties.
Bail commercial : Vente à emporter incluse dans l’activité de restauration
Un bail à destination exclusive de restauration autorise-t-il de jure la vente à emporter ? Avec la crise sanitaire la question est particulièrement prégnante. Jusqu’à présent pour la jurisprudence l’activité de restauration n’incluait pas la vente à emporter. Il fallait donc que la vente à emporter soit expressément stipulée dans le bail ou autorisée par la suite par le bailleur. À défaut, l’adjonction de cette activité impliquait une déspécialisation partielle du bail (et l’ajustement du loyer le plus souvent). La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 17 février 2021 n°18-07905 vient de juger que l’activité de vente à emporter pouvait, au regard de l’évolution des usages et pratiques commerciales, être considérée comme une activité "incluse" dans celle de restauration (surtout en milieu urbain précise l’arrêt).
Copropriété : Vote d’une résolution unique pour des questions indissociables
La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 janvier 2021 n°19-22681, rappelle que lorsque les questions soumises à l’assemblée générale des copropriétaires sont indissociables, elles peuvent faire l’objet d’un vote unique. En l’espèce la Haute Cour confirme la position de la cour d’appel de Paris qui a jugé que la décision votant la désignation de l'architecte, le montant de ses honoraires et la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, mais également le calendrier des appels de fonds et l'acceptation des honoraires du syndic avaient le même objet que les travaux ou étaient nécessairement liés. Dès lors, selon les magistrats, ces questions indissociables pouvaient faire l’objet d’un vote unique en assemblée. L’analyse semble toutefois discutable à notre sens, ces questions sont certes liées mais pourraient faire l’objet de décisions distinctes, contraires et indépendantes de la part des copropriétaires.
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