Transaction : Vices apparents ou vices cachés ?
La Cour de cassation confirme la position de la cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 18 mars 2021 n°20-10745 en rejetant l’action en garantie des vices cachés des acquéreurs. La cour d'appel avait relevé que « les fissurations avaient été colmatées de façon grossière par le vendeur » ou encore que « certaines reprises d'enduit étaient d'une couleur différente, que le crépi avait été repris sur la façade Sud et qu'était visible du mastic boursouflé en façade Ouest ». Ainsi pour les magistrats, la cour a souverainement retenu que les acquéreurs ne pouvaient pas prétendre ne pas avoir vu « les désordres ainsi caractérisés par une apparence manifeste, même pour un non-professionnel ».
Bail d’habitation : Expulsion d’un logement de fonction & prescription
Dans un arrêt de censure du 25 mars 2021 n°20-10947 la Cour de cassation affirme que l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n’est pas susceptible de prescription quinquennale. Dans cette espèce un salarié avait pris sa retraite mais avait conservé son logement de fonction et plus tard il refusait de le quitter. Pour mémoire les logements de fonction sont exclus de la loi du 6 juillet 1989 (article 2).
Bail d’habitation : Non restitution du dépôt de garantie et majoration
Dans une décision du 25 février 2021 n°19-00416, la cour d’appel de Chambéry donne l’illustration des dangers de la non-restitution du dépôt de garantie depuis la loi Alur.
Dans cette affaire les locataires avaient donné congé de leur logement et remis les clés à leur bailleur. Ce dernier ne leur ayant pas restitué leur dépôt de garantie, il a naturellement été condamné à leur restituer ce dépôt (1070€) mais a également été condamné à verser la majoration de 10% du loyer sur 48 mois ! En effet, l’article 22 de la loi de 1989 dispose depuis la loi Alur : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »
Copropriété : Régularité de l’habilitation du syndic à agir en justice
La Cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021 n°20-15307 apporte plusieurs enseignements sur l’habilitation du syndic à agir en justice, au regard notamment de la modification apportée par l’article 12 du décret du 27 juin 2019.
En effet, pour mémoire, ce texte a inséré après le premier alinéa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, un alinéa aux termes duquel seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. La Haute Cour rappelle que cet article, en l'absence de disposition spécifique, est entré en vigueur le 29 juin 2019 et est immédiatement applicable aux instances en cours à cette date. Elle précise que toutefois il n'a pas pour conséquence de priver de leurs effets les décisions qui ont été régulièrement prises sous l'empire du texte précédent.
Dans cette affaire la résolution ne contenait aucune désignation des désordres objet de l’habilitation et procédait seulement par renvoi à un rapport d'expertise. Cependant aucune mention du procès-verbal n'indiquait qu'il aurait été présenté aux copropriétaires en assemblée et la liste des pièces annexées à la convocation n'en faisait pas non plus mention. Or, selon les magistrats, l'information doit être délivrée aux copropriétaires concomitamment au vote de l'habilitation. Dès lors le syndicat ne peut se prévaloir, pour régulariser l'absence de mention des désordres dans sa décision, d'une présentation du rapport faite antérieurement à l’assemblée générale. L’habilitation à agir en justice est donc jugée irrégulière en l’espèce.
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