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Transaction/Fiscalité : Conditions et preuve de l’occupation et exonération de plus-value immobilière
La cour administrative d’appel de Nantes juge, dans un arrêt du 1er avril 2021 n°19NT03708, que les vendeurs ne pouvaient pas se prévaloir de l’exonération de l’imposition sur la plus-value immobilière puisqu’un faisceau d’indices permettait de constater qu’ils n’avaient pas occupé la maison vendue. Pour aboutir à cette conclusion l’Administration fiscale avait relevé de faibles consommations d’eau et d’électricité dans le bien cédé, et surtout nettement inférieures à celles d’un autre bien immobilier dont disposaient les vendeurs. Il est également relevé que sept des huit comptes bancaires des vendeurs mentionnaient l'adresse de leur autre bien immobilier.
Le juge administratif considère ainsi que l’occupation a été trop brève pour considérer que cette maison était effectivement leur résidence principale (sur le fondement des dispositions du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts).
Bail d’habitation : Nullité des honoraires de location de l’intermédiaire
La cour d’appel de Nancy, dans un arrêt particulièrement sévère du 15 avril 2021 n°20-01685, prononce la nullité des honoraires de l’intermédiaire immobilier mis à la charge du locataire. Les magistrats Nancéens relèvent qu’« il résulte de l’article 1.8 du bail conclu entre les parties que les frais et honoraires exposés se sont élevés à 1 350 euros, somme divisée par moitié entre les bailleurs et la locataire (soit 675 euros chacun).
Les trois premiers alinéas de l’article 5-I [de la loi du 6 juillet 1989] sont reproduits in extenso à l’article 1.8 du bail comme l’exige la loi elle-même. En revanche, le bail ne porte aucune indication des montants des plafonds applicables aux honoraires récupérables pour moitié sur le locataire.
En l’absence de mention de ces plafonds, la clause du bail qui met à la charge du locataire la moitié des honoraires du mandataire est nulle. »
Bail d’habitation : Réparations locatives et fin de la solidarité
Dans une décision du 8 avril 2021 n°19-23334, la Cour de cassation donne notamment une interprétation pratique de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 sur la fin de la solidarité des cotitulaires d’un bail. Pour mémoire ce texte dispose « La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ». Dans cette espèce l’un des 2 colocataires avait donné congé huit mois avant son cocontractant. L’état des lieux de sortie faisait apparaître des dégradations que le bailleur tentait d’imputer également au premier cotitulaire. Or, il n’était pas possible pour le bailleur de démontrer que ces dégradations avaient eu lieu avant la fin de la solidarité du locataire. En effet, la Haute Cour affirme que la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire.
Cet arrêt confirme également qu'un arriéré de loyer peut être imputé sur le dépôt de garantie.
Copropriété : Action sociale d’un employé d’immeuble contre le syndic
La Chambre sociale de la Cour de cassation dans un arrêt du 13 janvier 2021 n°19-22142 affirme, si nécessaire, que l'action prud'hommale d'un employé d'immeuble contre le syndic de la copropriété qui l’emploie est irrecevable. En effet, la Haute Cour rappelle que l’action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires (employeur) et non son syndic.
Copropriété : Vidéosurveillance sur les parties communes à jouissance privative
Une réponse ministérielle n°34788 (JOAN du 13 avril 2021, p.3310) est l’occasion de rappeler les conditions d’installation d’un système d'équipement de vidéosurveillance sur une partie commune à jouissance privative. Ainsi la chancellerie rappelle que l'installation d'un équipement de vidéosurveillance en partie commune à jouissance privative serait susceptible d'être dispensée d'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fond :
- qu'elle n'impliquerait que de menus travaux ne modifiant pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative concernée ;
- qu'elle n'affecterait que des éléments mineurs de celle-ci ;
- qu'elle serait d'un aspect discret par ses formes et dimensions et fixée par un ancrage léger et superficiel.
La réponse confirme également :
- que les zones filmées doivent se trouver exclusivement à l'intérieur de la partie commune à jouissance privative où l'équipement est installé, voire à l'intérieur de la partie privative du copropriétaire à l'origine de l'installation ;
- que l'installation de l'équipement de vidéosurveillance en partie commune à jouissance privative ne soit pas non plus de nature à affecter l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qui serait de nature à rétablir la nécessité d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
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