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Transaction : Avis de valeur, prêt relais et RCP de l’agent immobilier
La cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 25 mars 2021 n°19-01978, retient la responsabilité d’un agent immobilier qui avait surévalué son avis de valeur pour consécutivement vendre un bien à ces mêmes propriétaires avec le concours d’un prêt relais assis sur cette estimation. La cour retient le défaut de loyauté de l’agence et son défaut d’information et de conseil. Pour les magistrats celle-ci ne pouvait, en qualité de professionnel, ne pas être consciente de l’incidence de l’évaluation annoncée sur la décision des propriétaires de se rendre immédiatement acquéreurs par recours à un prêt relais.
La solution est légitime dès lors que l'avis de valeur avait été déterminant du consentement des propriétaires pour se porter acquéreur d'une maison à un prix de 309 000€, alors que leur bien avait été estimé à 400 000€ par l'agence, pour finalement se vendre à 240 000€...
Bail d’habitation : Fin de la trêve hivernale et mesures d’expulsion
Par l'ordonnance du 10 février 2021 relative au prolongement de la trêve hivernale, le Gouvernement a étendu la période de protection pour les occupants menacés d'expulsion jusqu'au 31 mai 2021.
Selon le communiqué de presse du Gouvernement en date du 28 avril 2021 « Ces mesures ont contribué à l'effort national dans cette période difficile et permis de réduire d'autant les risques sanitaires causés par les expulsions au sein de la population. Conçus toutefois comme une réponse d'urgence devant le caractère exceptionnel de la crise sanitaire, ces dispositifs dérogatoires ne peuvent se substituer de manière pérenne au cadre constitutionnel et législatif régissant les rapports locatifs et le droit de propriété. Il s'agit par ailleurs de ne pas pénaliser les propriétaires pour lesquels le loyer constitue la principale ressource financière ».
Emmanuelle WARGON et Marlène SCHIAPPA ont donc signé une instruction à destination des préfets. Ainsi, si une expulsion doit avoir lieu, elle sera assortie d'une proposition d'un autre logement, ou à défaut d'une proposition d'hébergement le temps qu'une solution plus pérenne soit trouvée. Toutefois les ménages les plus vulnérables, du point de vue sanitaire ou familial, seront maintenus dans le logement…L’État renouvelle par ailleurs son engagement à indemniser rapidement tous les propriétaires impactés de l'intégralité des sommes légalement exigibles. Le fonds d'indemnisation des bailleurs sera abondé à concurrence des besoins (estimés à 20 millions d'euros pour l'année 2021), et les préfets disposeront ainsi des moyens nécessaires pour répondre à l'ensemble des demandes d'indemnisation reçues.
Copropriété : Désignation du syndic par un copropriétaire
La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 avril 2021 n°20-15306, fait une application concrète de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale en vue de faire élire un syndic lorsque la copropriété en est dépourvue. La Cour de cassation apporte ainsi deux précisions :
- tout copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale, dès lors le syndic qui avait également la qualité de copropriétaire était en droit de convoquer une assemblée générale pour se faire désigner.
- La convocation par un copropriétaire prévue par cet article 17 suppose toutefois que le syndicat soit effectivement dépourvu de syndic, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.
Pour mémoire cette disposition s’applique « dans tous les cas, autres que le défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet » et à notre sens la convocation par le copropriétaire doit se limiter à la désignation du seul syndic et non porter sur d’autres questions supplémentaires.
Copropriété : Carence du syndic et administrateur ad'hoc
Un arrêt du 9 mars 2021 n°20-00687 rendu par la cour d’appel de Chambéry est l’occasion de faire une appréciation concrète de la notion de carence du syndic permettant à tout intéressé de faire désigner un administrateur ad’hoc (et non plus provisoire depuis le décret du 2 juillet 2020) au sens de l’article 49 du décret du 17 mars 1967. Dans cette espèce un copropriétaire qui subissait des infiltrations par toiture dans son lot a assigné le syndic considérant que celui-ci était fautif et faisait preuve de carence. Le syndic contestait cette situation de carence expliquant qu’il ne disposait pas des fonds pour réaliser les travaux d’étanchéité de la toiture, pourtant commandés.
Pour les magistrats savoyards, il ne pouvait y avoir de carence du syndic justifiant la nomination d’un administrateur, celui-ci ayant finalement agît mais était privé des moyens nécessaires pour aller plus avant dans sa mission. A la lecture de l’arrêt il est possible de soutenir qu’une action fondée sur l’article 29-1 de la loi de 1965 aurait été plus pertinente, le syndicat des copropriétaires était manifestement en difficulté financière.
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