Transaction : Possibilité de conclure une convention d’occupation précaire le temps de la promesse
Le même jour que la vente d’un appartement sous condition suspensive d’obtention d’un crédit, les parties ont conclu devant notaire une convention d'occupation précaire autorisant le bénéficiaire de la promesse à occuper le logement vendu en l'attente de la signature de l'acte authentique de vente. La vente n'étant pas intervenue, le candidat acquéreur s’est maintenu dans les lieux. Son vendeur l'a assigné en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation et en dommages et intérêts. La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 mai 2021 n°20-10992, valide le fait qu’une convention d'occupation précaire peut être conclue entre un vendeur et un acquéreur (en dérogeant à la loi du 6 juillet 1989), dans l'attente de la réitération de la vente, conditionnée par l'obtention d'un prêt bancaire. Cette convention était caractérisée par l'existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de retenir la qualification de convention d'occupation précaire et justifiant le rejet de la demande de requalification du contrat en bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Bail d’habitation : Point de départ de l’action en répétition des charges
La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 mai 2021 n°20-11707, juge que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.
Copropriété : Définition des parties communes spéciales
La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt de censure du 8 avril 2021 n°19-19201, que les parties communes spéciales sont exclusivement affectées à l’usage des copropriétaires dont elles sont la propriété. Dans cette espèce la galerie commerciale de la copropriété n’était pas seulement réservée à l’usage des propriétaires de lots de cette galerie, mais elle permettait aussi d’accéder aux lots se trouvant dans la partie habitation, dans ces conditions elle ne pouvait pas être qualifiée de partie commune spéciale.
Copropriété : Fin des mesures sanitaires exceptionnelles affectant les assemblées
Pour mémoire l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 autorise jusqu’à présent les syndics à tenir les assemblées générales sans présence physique jusqu’à un mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire. Le projet de loi relatif à la gestion de la sortie de crise sanitaire ramène finalement la fin de ces mesures dérogatoires au 30 septembre 2021. Cette date butoir concerne également la possibilité pour un mandataire de recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat.
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