Transaction : Remise en état du logement vendu et Dol
La Cour de cassation affirme dans un arrêt du 12 mai 2021 n°19-25547 que le fait de repeindre un logement peu avant sa vente ne constitue pas nécessairement un dol permettant d’obtenir la nullité de la vente. Dans cette affaire, selon les magistrats, « l’acquéreur ne démontrait pas que le silence gardé par les vendeurs sur les travaux réalisés était intentionnel ni que les travaux de peinture réalisés peu avant la vente démontraient une intention de dissimuler un vice connu par eux dès lors que l’application d’une couche de peinture avant de proposer un bien à la vente constitue une pratique usuelle pour le mettre en valeur et n’a, en elle-même, aucun caractère suspect. »
Transaction : Préemption, droit à honoraires et PUV
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 mai 2021 n°19-25226, rappelle que le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué. A la condition toutefois que le montant de la commission et la partie qui en est tenue soient mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner. Pour la Haute Cour peu importe que la promesse soit unilatérale et non synallagmatique, et que l’option de la promesse n’ait pas été levée avant l’exercice du droit de préemption par la commune.
Bail d’habitation : Obligation d’occupation à titre de résidence principale
La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 mai 2021 n°20-10899, confirmant la position de la cour d’appel de Paris, rappelle que la loi du 22 juin 1982 et la loi du 6 juillet 1989, qui lui a succédé, imposent au preneur d'occuper les lieux donnés à bail à titre d'habitation principale. La cour d'appel avait notamment relevé que, selon le constat dressé en 2014, l'appartement présentait l'aspect d'un débarras et non d'un lieu d'habitation, qu'il était impossible d'y circuler en raison de son encombrement ou encore que les courriers les plus récents trouvés sur place remontaient à l'année 2008. Ces constatations étaient corroborées par une consommation d'eau insignifiante et par le témoignage de la gardienne affirmant que, depuis 2008, elle n'avait jamais vu personne entrer ou sortir de l'appartement.
Dans ces conditions la locataire n'occupait plus les lieux à titre de résidence principale depuis plusieurs années et cette infraction était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
Bail d’habitation : L’alourdissement des sanctions pénales contre les squatteurs, censuré par le Conseil Constitutionnel
Dans une décision du 20 mai 2021 n°2021-817 le Conseil constitutionnel a censuré une nouvelle fois (sur la forme) l’alourdissement des peines pénales contre les squatteurs (art. 2 de la loi sécurité globale). Ce texte portait à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende les peines réprimant le fait de s’introduire dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et le fait de s’y maintenir après s’y être ainsi introduit.
Copropriété : Report de la mise à jour des règlements de copropriété
Les demandes de reports sollicitées par le GRECCO pour la mise à jour des règlements de copropriété en suite de la loi ELAN (ses recommandations 10 et 12) semblent avoir trouvé écho auprès des Pouvoirs publics. Le projet de loi dite 4D (Déconcentration, Décentralisation, Différenciation, Décomplexification) prévoit en effet, dans son article 24, de repousser de 3 ans la date butoir fixée initialement au 23 novembre 2021. Ainsi cette mise en conformité visant à consacrer l’existence de lots transitoires, de parties communes spéciales et/ou de parties communes à jouissance privative serait repoussée au 23 novembre 2024 en l’état du projet actuel. Mesure salutaire qui devrait permettre aux syndics et syndicats de copropriétaires de mener plus sereinement cette mise à jour post COVID.
Copropriété : Frais et imputation en cas de vente sur adjudication
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 20 mai 2021 n° 20-15633, prend la peine de rappeler, à l’occasion de la vente d’un lot en suite d’une saisie immobilière que :
-d’une part, l’imputation du coût de l’état daté au copropriétaire concerné n’est pas applicable en cas de vente par adjudication d’un lot de copropriété.
-d’autre part, qu’à l’occasion d’une vente par adjudication d’un lot de copropriété, le paiement de la provision exigible incombe au copropriétaire saisi.
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