Transaction : Accord sur la chose et le prix par courriel
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 24 juin 2021 n°20-16761 fait une application concrète de l’article 1583 du Code civil qui dispose « la vente est parfaite si les parties sont convenues de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Dans cette espèce, les bailleurs/vendeurs avaient accepté par courriel la contreproposition faite par leur locataire qui avait fait une offre inférieure au prix de mise en vente. La Haute Cour relève que la vente doit être déclarée parfaite au profit de la locataire, dans la mesure où cette acceptation par courriel était suivie de « tous les renseignements essentiels concernant l'identité des parties, celle de leur notaires respectifs, l'identification des lots vendus et le prix de vente, en ce compris la ventilation entre le prix net vendeur et la commission d'agence ». Par conséquent la vente passée est résolue et prononcée au profit de la locataire évincée.
Transaction : Des extensions construites sans permis peuvent constituer un vice caché
La Cour de cassation dans un arrêt du 10 juin 2021 n° 20-11902 confirme que l'impossibilité de reconstruire à l'identique, qui a été dissimulée à la SCI acheteuse lors de la vente et qui empêchera l'exploitation du restaurant vendu et en diminuera tellement l'usage qu'elle n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle en avait été informée, est constitutive d'un vice caché. En effet, en cas de destruction fortuite du bien vendu et de ses annexes, la SCI serait dans l'impossibilité de les reconstruire à l'identique puisque l'article L111-5 du code de l'urbanisme autorise la reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de dix ans à la condition que les constructions aient été régulièrement édifiées. Ce qui n'était pas le cas des extensions litigieuses du bien vendu qui avaient été bâties de manière illicite et contrevenaient aux prescriptions du PLU de la commune.
Bail d’habitation : MaPrimeRénov’ ouverte aux bailleurs
Depuis le 1er juillet 2021 le dispositif MaPrimeRénov' est ouvert aux propriétaires bailleurs pour leurs travaux de rénovation énergétique des logements donnés à bail. Un décret n° 2021-911 du 8 juillet 2021 (paru au JO du 9 juillet dernier) prévoit plusieurs évolutions du dispositif, notamment :
- pour les propriétaires bailleurs, le bénéfice de la prime est conditionné à un engagement visant à encadrer l'augmentation du loyer pour compenser la réalisation des travaux financés par MaPrimeRénov' ainsi qu'à informer le locataire des travaux réalisés et de la déduction du montant de la prime de l'éventuelle revalorisation de loyer qui en découlerait ;
- également pour les propriétaires bailleurs, la durée de location de 5 ans minimum au titre de résidence principale commence à compter de la date du paiement de la prime, et non plus à la date de la prise d'effet du bail ;
- les personnes morales propriétaires d'un logement sont explicitement exclues du bénéfice de la prime ;
- les travaux réalisés par anticipation entre le 1er janvier et le 30 juin 2021 par des personnes titulaires de droits réels immobiliers conférant l'usage d'un logement et occupant leur logement seront bien éligibles à la prime à compter du 1er juillet 2021.
Un arrêté du 8 juillet 2021 vient également compléter ce décret et s’applique aux demandes de prime déposées depuis le 1er juillet. Il ajoute notamment un modèle d'attestation sur l'honneur pour le propriétaire bailleur, attestant l'engagement de ce dernier à louer le logement à titre de résidence principale pendant 5 ans et encadrant l'augmentation du loyer.
Bail d’habitation : IRL 2ème trimestre 2021
Au deuxième trimestre 2021, l’indice de référence des loyers (IRL) s’établit à 131,12. Sur un an il augmente de 0,42 %, après avoir augmenté de 0,09 % au 1er trimestre 2021.
Bail commercial : La destination du bail, rien que la destination
La Cour de cassation dans un arrêt confirmatif du 17 juin 2021 n°19-26317 rappelle que le non-respect de la destination du bail constitue une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de location. Le bail comportait comme seule destination contractuelle « la vente de produits alimentaires de luxe » et « la dégustation sur place ». La Haute Cour juge en ces termes que « la locataire exerçait une activité de traiteur et de restaurateur interdite par la clause du bail et que ce manquement, par sa gravité, justifiait la résiliation du bail aux torts de celle-ci. »
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