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ACTU LBVS AVOCATS n° 478 du 12/09/2021
Actualité juridique et immobilière
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Transaction : Durée de validité des anciens DPE – Mais quid de ceux réalisés avant le 1er janvier 2013 ?
Le décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique réglemente la durée de validité des DPE. Il prévoit une durée de validité générale de dix ans. Des dispositions particulières sont introduites pour réduire la durée de validité des diagnostics réalisés avant la date du 1er juillet 2021, date d’entrée en vigueur de la pleine opposabilité des nouveaux DPE. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024. Le décret ne prévoit toutefois rien pour les DPE réalisés avant le 1er janvier 2013 et dont la validité de 10 ans n’est pas remise en question dans ce texte. Certains considèrent qu’une lecture à contrario du décret conduit à considérer que ces DPE sont caducs. D’autres auteurs pensent que les DPE réalisés jusqu’au 31 décembre 2012 ne sont pas concernés par le décret et demeurent en vigueur… La question reste entière, nous penchons toutefois pour la première analyse et la caducité des DPE antérieurs au 1er janvier 2013. Il ne peut être concevable que le législateur ait souhaité que les DPE plus anciens aient une durée de validité supérieure à ceux visés dans le décret du 17 décembre 2020.
Bail d’habitation : Location à une personne morale et soumission volontaire à la loi de 1989
La loi du 6 juillet 1989 ne régit pas les locations consenties à des personnes morales. Néanmoins, l’article 1104 du Code civil (ancien 1134) dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ». La cour d’appel de Paris a ainsi eu l’occasion de rappeler dans un arrêt du 4 juin 2021 n°19-08397 que les parties peuvent décider de se soumettre volontairement au régime juridique de la loi du 6 juillet 1989. Dans cette espèce le preneur était une société commerciale, et le logement objet du bail ne constituait pas sa résidence principale; pour autant les juges ont relevé l’existence d’un accord express des parties pour soumettre leur bail aux dispositions de ce régime.
Copropriété : Fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic
L’article 18-1 A alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. Le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté. »
Cet arrêté du 30 juillet 2021 est paru au Journal officiel du 9 septembre 2021 et entrera en vigueur au 1er janvier 2022. La fiche d’information récapitule le montant du forfait d’honoraires du syndic, les prestations obligatoirement incluses dans le forfait du syndic et les prestations optionnelles pouvant être incluses dans le forfait sur décision des parties.
Cette fiche vise à apporter les informations nécessaires à une mise en concurrence facilitée des contrats de syndic professionnel, dans les conditions prévues par l'article 21 de de la loi de 1965. Le formalisme de la fiche d'information doit être respecté et aucune information ne peut y être ajoutée ou retranchée.
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Me Cyril SABATIÉ - Avocat à la cour
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