ACTU LBVS AVOCATS n° 479 du 19/09/2021

Actualité juridique et immobilière

Transaction : Acquéreur présenté et durée de la clause du mandat

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 17 juin 2021 n°1905475, juge que dès lors que le mandat ne stipule aucune durée de l’interdiction de contracter avec des acquéreurs présentés par le mandant après la fin du mandat, les vendeurs étaient libres de conclure la vente avec les acquéreurs initialement présentés par l’agence (par l’entremise de laquelle ils avaient conclu une première promesse). En l’espèce la clause était rédigée en ces termes selon l’usage : « le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et pendant une période de …. mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui ». Cependant la durée n’avait pas été complétée, le mandat était expiré et la stipulation a donc été jugée inefficace (conformément à la recommandation n°03-02 de la commission des clauses abusives du 18 septembre 2003).

Bail d’habitation : Dégât des eaux et obligations du bailleur

La Cour de cassation juge, dans un arrêt du 9 septembre 2021 n°20-12347, que le bailleur peut être tenu responsable des conséquences d’un dégât des eaux chez son locataire qui a son origine en partie commune et non dans le logement loué. En effet, en application notamment de l’article 1719 alinéa 3 le bailleur doit assurer la jouissance paisible de son logement à son locataire, notamment en intervenant auprès du syndic de la copropriété afin qu’il intervienne pour faire cesser la cause du sinistre locatif. Une réduction de 30% du montant du loyer a ainsi été appliquée durant la période pendant laquelle les désordres ont persisté (un an en l’espèce et il s’agissait d’un bail soumis à la loi de 1948).

Bail d’habitation : Erreur de superficie dans le bail et réduction de loyer

Depuis la loi Alur de 2014, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. La cour d’appel d’Aix en Provence juge dans un arrêt du 1^er juillet 2021 n°18-08822 que le bail ayant été conclu en 2011, cette disposition n’était pas applicable et aucune obligation de mention de la surface dans le bail n’était alors imposée. La différence de plus de 20% de la surface n’était donc pas indemnisable.

 Copropriété : Disparition du privilège spécial du syndicat

L'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés est parue au Journal Officiel. Cette ordonnance réforme notamment le doit du cautionnement et améliore les règles relatives aux sûretés réelles immobilières, notamment en remplaçant les privilèges immobiliers spéciaux soumis à publicité par des hypothèques légales. L’article 2402 al. 3 du Code civil prévoit désormais : « Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties [par une hypothèque légale] sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ; ». L'article 2418 du Code civil reprend le principe selon lequel les hypothèques doivent être inscrites, et prennent rang à la date de cette inscription, peu importe la date de l'acte constitutif. L'alinéa 2 prévoit une exception à cette exigence de publication pour cette nouvelle hypothèque spéciale du syndicat des copropriétaires, dans la continuité du droit antérieur, en ces termes : « Par exception, l'hypothèque prévue au 3° de l'article 2402 est dispensée d'inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures. »

 Copropriété : Codification du droit de la copropriété toujours d’actualité

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