Transaction/Bail commercial : Droit de préférence du preneur commercial, offre de vente et honoraires
La Cour de cassation, dans un arrêt du 23 septembre 2021 n°20-17799, apporte deux enseignements qui intéressent directement les professionnels de la transaction immobilière.
En premier lieu concernant les honoraires de l’agence en cas de droit de préemption d’un locataire. Pour les magistrats, l’offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi. Cependant, la mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, laquelle n’avait introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente.
Second enseignement de la Cour, l’offre de vente adressée au preneur n’est pas nulle du fait qu’elle ait été délivrée après que le bailleur a trouvé un acquéreur. Ainsi la conclusion d’une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n’invalide pas l'offre de vente.
Transaction/Location : Le fiasco du nouveau DPE
Les professionnels et organisations professionnelles ont alerté sur l’incohérence des résultats des nouveaux DPE. En réaction la Direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature recommande de suspendre l’édition des DPE des logements construits avant 1975. En effet, depuis le 1er juillet 2021, le nouveau Diagnostic de performance énergétique (DPE) intégrant une nouvelle méthode de calcul est entré en vigueur. À la suite de remontées de terrain, des résultats anormaux ont été détectés sur les étiquettes du DPE pour certains types de logements, parmi ceux construits avant 1975. Le ministère du Logement réunira le 4 octobre 2021 les diagnostiqueurs, les agences immobilières et les éditeurs de logiciels. Un bilan complet des DPE réalisés depuis le 1er juillet sera présenté, détaillant les anomalies constatées et précisant les mesures correctrices qui seront intégrées dans le nouveau DPE. Ces mesures seront de nature à garantir la qualité des DPE réalisés depuis le 1er juillet, sans frais supplémentaire pour les propriétaires immobiliers. La question de l’opposabilité de ces DPE reste entière !
Copropriété : Jouissance privative et contenu du bail
La Cour de cassation juge, dans un arrêt du 23 septembre 2021 n°20-18901, qu’un copropriétaire bailleur peut parfaitement donner à bail les parties privatives de son lot sans nécessairement le droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot. Il s’agissait en l’espèce d’un local loué à une pharmacie, mais le copropriétaire bailleur n’avait pas intégré dans le bail la jouissance de la cour partie commune à jouissance privative située à l’arrière du bâtiment.
Copropriété : Autorisation judiciaire à la suite d’un refus de l’assemblée générale
La cour d’appel de Fort de France rappelle, dans un arrêt confirmatif du 24 septembre 2021 n°20-00014, que le fait que les locaux litigieux aient été précédemment occupés par une activité autre que celle de restauration, n'empêche pas le propriétaire desdits locaux de solliciter auprès de l'assemblée des copropriétaires ou judiciairement l'autorisation de réaliser des travaux d'aménagement afin de permettre l'exercice de toute activité commerciale non prohibée par le règlement de copropriété, telle qu'une activité de restauration de plats chauds. Le copropriétaire bailleur était donc en droit de solliciter judiciairement la réalisation d'une gaine d'extraction des fumées avec passage le long de la façade arrière du bâtiment, après que l’assemblée lui ait refusé ces travaux (en application de l’article 30 al.4 de la loi du 10 juillet 1965).
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