Transaction : Vente d’un immeuble loué et situation locative
Dans un arrêt du 16 septembre 2021 n° 20-19229 la Cour de cassation confirme la position de la cour d’appel de Paris, en jugeant que le vendeur d’un immeuble cédé en partie loué a commis un dol en n’informant pas suffisamment son acquéreur sur la situation locative d’un des locataires occupant le bien vendu.
En l’espèce la promesse de vente contenait une clause stipulant que, pendant la période entre la signature de la promesse de vente et celle de l'acte de vente, le vendeur s'engageait à informer périodiquement l'acquéreur de tout changement qui pourrait affecter, de manière significative, l'immeuble et sa situation locative.
La cour relève que la société preneuse était confrontée à des difficultés financières importantes et qu'elle souhaitait mettre fin au bail portant sur un lot et obtenir une diminution du loyer sur deux autres lots, faute de quoi elle ne reconduirait pas les baux, ce dont le vendeur était informé. La cour d’appel de Paris avait pris la peine de relever que le montant des loyers annuels versés par cette société s'élevait à près de la moitié des loyers de l'immeuble vendu et que la venderesse n'avait pas porté ces éléments d'information à la connaissance de l'acquéreur.
Elle retient ainsi un préjudice pour l’acquéreur résidant dans la perte de chance d'obtenir une diminution du prix de vente.
Transaction : Objet du mandat de recherche et de location
La cour d’appel de Paris rappelle, dans un arrêt du 27 mai 2021 n°20-13453, que le mandat de recherche et de négociation confié sur un bien déterminé est régulier. Elle précise cependant que ce mandat confié à un professionnel immobilier pour aboutir à la location d’une villa déterminée, ne saurait engager ce mandant sur la location d’une autre villa. Ce mandat de recherche, qui autorisait expressément l’agence à signer elle-même le bail (en application de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972) ne pouvait lier le mandant pour la signature d’un contrat de location sur une autre villa que celle objet du mandat (peu importe les échanges intervenus entre l’agence et son mandant).
Bail d’habitation : Cautionnement, signature électronique et mention manuscrite ?
Dans un souci de simplification, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN a supprimé la mention manuscrite que devait reproduire la caution dans son engagement personnel, en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi depuis le 25 novembre 2018, le garant se contente de signer de manière manuscrite l’acte de cautionnement locatif (complété par avance).
Pour les engagements de cautionnement contractés à partir du 1er janvier 2022 l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretéspeut sembler imposer à nouveau la nécessité absolue d’une mention manuscrite (Article 22-1 dernier alinéa renvoyant à l’article 2297 du Code civil nouveau). Ainsi, « à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ». L’article 2297 du Code civil précise également que si la caution ne jouit pas des bénéfices de discussion ou de division (le cas de la caution dite solidaire usuelle en matière locative), cette précision devra également être apposée par la caution.
Est-ce à dire que l’acte de cautionnement locatif devra nécessairement dès 2022 à nouveau revêtir une mention manuscrite, comme certains ont pu le soutenir ? Il semble en réalité que non, au regard des dispositions de l’article 1174 al. 2 du Code civil.
En effet, cet article dispose « Lorsqu'est exigée une mention écrite de la main même de celui qui s'oblige, ce dernier peut l'apposer sous forme électronique si les conditions de cette apposition sont de nature à garantir qu'elle ne peut être effectuée que par lui-même. »
Cette analyse va de pair avec le fait que l’ordonnance du 15 septembre 2021 puisse désormais être signée de manière électronique. Dans le cas contraire la signature électronique accompagnée d’une mention manuscrite manquerait de pertinence et d’efficience…
Précisons enfin que les cautionnements contractés par des personnes morales, ou dressés par acte notarié ou par acte sous signature privée contresigné par un avocat (article 1374 du Code civil) sont dispensés de ces mentions.
Copropriété : Changement de dénomination sociale du syndic
La cour d’appel d’Aix en Provence rappelle, dans un arrêt de censure du 30 septembre 2021 n°2021-503, que le changement de dénomination sociale du syndic n’entraine aucune rupture de son mandat au regard des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. En l’espèce les parts sociales de la société syndic avaient été rachetées et la société avait simplement repris la dénomination de son repreneur (enseigne nationale). La Cour relève notamment « la SARL XXX dispose du même numéro SIREN que la SARL YYY, établissant la continuité de la personne morale. »
|
