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Transaction : Trouble anormal de voisinage & responsabilité des acheteurs
La Cour de cassation, dans un arrêt du 16 mars 2022 n°18-23954, affirme que l'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, responsable de plein droit. La cour d'appel qui constate que le trouble subsistait après la vente du pavillon à l'origine des désordres, en déduit que la responsabilité des acquéreurs devait être retenue, peu importe que les infiltrations aient commencé à se produire avant leur achat.
Pour mémoire depuis le décret n°2022-245 du 25 février 2022 l’article 750-1 du CPC relatif à la conciliation ou la médiation obligatoire étend aux troubles anomaux de voisinage les cas où le juge peut prononcer l’irrecevabilité d’office faute de tentative de recours préalable à un mode alternatif de règlement des litiges.
Transaction : Mérule et absence de RCP de l’agent immobilier
La Cour de cassation, dans un arrêt du 16 mars 2022 n°20-22341, retient en l’espèce que l'agent immobilier n'était pas tenu de conseiller à l'acquéreur professionnel de procéder à un diagnostic mérule et qu'il n'avait pas commis de faute. La cour d'appel avait relevé que l'acquéreur, professionnel de l'immobilier, avait acquis le bien en cause, à un prix peu élevé, en connaissance de son état de vétusté, de son absence d'occupation depuis des années et de la présence d'humidité dans certains murs révélée par les diagnostics techniques. Selon les juges, il était ainsi averti des risques potentiels de mérule et informé par la clause insérée dans la promesse et l'acte de vente des dégâts pouvant être occasionnés par sa présence dans le bâtiment et qu'il avait renoncé devant le notaire à demander au vendeur la réalisation d'un diagnostic portant sur la recherche de ce champignon. En d’autres termes l’acquéreur, professionnel de l’immobilier, ne peut pas se retourner contre l’intermédiaire immobilier s’il a accepté le risque.
Bail d’habitation : Congé pour vente et prix frauduleux
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 9 février 2022 n°21-12179, considère en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que l'écart entre l'offre de vente dans le congé et le prix réel du marché était tel qu'il révélait le caractère frauduleux dudit congé. La Haute Cour semble considérer que le prix proposé dans le congé pour vente doit être en adéquation avec le prix du marché (donnée toute relative au demeurant) pour que le congé ne soit pas jugé frauduleux.
Bail d’habitation : Pas de généralisation du procédé de pré-état des lieux
Selon une réponse ministérielle publiée au JOAN du 15 mars 2022 (Question n°11595) le Gouvernement affirme ne pas envisager d’instituer ni inciter la pratique du pré-état des lieux de sortie. En effet, selon cette réponse la loi ne prévoit pas la réalisation d'un pré-état des lieux, ou « visite-conseil ». Une telle visite peut présenter un intérêt pour certains locataires qui souhaitent savoir, avant la remise des clés, s'ils ont des travaux de remise en état à réaliser et anticiper le respect de leurs obligations. Toutefois, ce pré-état des lieux, qui n'est pas prévu par la loi, n'offre pas de garanties équivalentes à l'état des lieux de sortie et n'a pas de valeur juridique, même s'il peut être très utile dans la pratique.
Copropriété : Interdiction de location saisonnière & principe de proportionnalité
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 11 février 2022 n°21-10676, fait application du principe de proportionnalité des sanctions désormais régulièrement appliqué en matière de copropriété. Les juges parisiens décident en l’espèce que la cessation sous astreinte de l'activité de meublés exploitée dans leurs lots par deux sociétés copropriétaires est une sanction excessive et disproportionnée par rapport aux troubles anormaux de voisinage subis par les copropriétaires. Et ce alors même que les sociétés appelantes justifient que d'autres copropriétaires dans le même immeuble louent également des lots à des fins touristiques.
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