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Transaction : Audit énergétique – Compétences, contenu et calendrier
Le Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l'audit énergétique mentionné à l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation est paru au JO du 5 mai 2022. Il précise les conditions et la capacité des professionnels pouvant réaliser un audit énergétique. Ce décret est complété par l’arrêté du même jour qui fixe en détail le contenu de l’audit énergétique. Il précise également que cet audit a une durée de validité de cinq années. L'auditeur a pour missions de dresser un état des lieux des performances énergétiques initiales du logement, en identifiant notamment les déperditions thermiques, d'établir un diagnostic des modes constructifs, des principales caractéristiques architecturales et thermiques, des équipements énergétiques ainsi que des éventuelles pathologies du bâtiment et d'effectuer des propositions de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité d'air et de parvenir à une rénovation performante. Le texte précise que l’auditeur doit effectuer au moins une visite du logement, en présence du propriétaire ou de son mandataire, et rédiger un rapport de synthèse qui reprend les éléments précités. Lorsque les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou le coût des travaux font obstacle à l'atteinte de la classe B au sens de l'article L. 173-1-1 du CCH, l'auditeur doit en justifier dans son rapport. L'auditeur doit en outre conserver l'ensemble des audits qu'il réalise sous la forme de fichiers informatiques standardisés dont les caractéristiques sont fixées également par l’arrêté du 4 mai 2022. L'auditeur doit tenir les audits énergétiques qu'il réalise à la disposition des propriétaires successifs des logements, pendant leur durée de validité. A leur demande, il leur délivre des informations sur les propositions de travaux présentées et, le cas échéant, atteste de la réalisation de scénarios de travaux présentés dans les audits, sans qu'il soit nécessaire pour le propriétaire intéressé d'entreprendre la réalisation d'un nouvel audit. L’ensemble de ces conditions sont applicables pour les logements qui feront l'objet d'une promesse de vente ou à défaut de promesse, d'un acte de vente :
A compter du 1er septembre 2022, pour les logements qui appartiennent aux classes F et G (au lieu du 1er janvier 2022 initialement) ;
A compter du 1er janvier 2025, pour ceux qui appartiennent à la classe E;
A compter du 1er janvier 2034, pour ceux qui appartiennent à la classe D.
Transaction : Boitage, prospection et le dispositif « OUI PUB »
Le Décret n° 2022-764 du 2 mai 2022 interdisant la distribution d'imprimés publicitaires non adressés en l'absence d'une mention expresse et visible sur la boîte aux lettres « OUI PUB » est paru au JO du 3 mai dernier. Ce dispositif expérimental, d’une durée de 31 mois, entre principalement en vigueur à compter du 1er septembre 2022. A compter de cette date, la distribution à domicile d'imprimés publicitaires non adressés, sera interdite lorsque l'autorisation de les recevoir ne fait pas l'objet d'une mention expresse et visible sur la boîte aux lettres ou le réceptacle du courrier. La liste des collectivités territoriales et groupements de collectivités territoriales participant à l'expérimentation est fixée par un second décret de la même date.
Bail d’habitation : Décès du locataire, clause résolutoire et transfert du bail
La cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 1er février 2022 n°21-00696, juge que le bail résilié par le jeu de la clause résolutoire (commandement) avant le décès de la locataire ne peut plus faire l’objet d’un transfert au bénéfice de son fils (en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989). Dans cette espèce le fils de la locataire décédée avait réglé tous les loyers postérieurement et sollicitait le transfert du bail à son profit, et invoquait l’existence d’un bail verbal.
Copropriété : Secret professionnel du notaire et recouvrement de charges
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 20 avril 2022 n° 20-23160, juge que le secret professionnel s'impose au notaire chargé d’une succession, même à l’égard du syndicat des copropriétaires.
Dans cette espèce le syndicat des copropriétaires avait sollicité judiciairement d’une étude notariale en charge du règlement d’une succession, l'identité des héritiers, ainsi qu'un acte de notoriété aux fins de poursuivre le recouvrement de charges de copropriété restées impayées. La cour d’appel de Montpellier, censurée, avait fait droit à cette demande et ordonné au notaire de communiquer au syndicat des copropriétaires l'identité complète avec adresse de la veuve et des héritiers réservataires.
Copropriété : Servitude de vue et prescription acquisitive
Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. Une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait-même de la présence de l'ouverture donnant sur l'héritage d'autrui et dont la possession subsiste tant qu'elle n'est pas matériellement contredite. La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 avril 2022 n°21-12240 juge que même en l'absence de déclaration préalable d'urbanisme et sans décision d’assemblée générale des copropriétaires pour le percement du mur extérieur d'un immeuble en copropriété, il est possible d’acquérir par prescription une servitude de vue sur le fonds voisin.
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