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Transaction : Préemption et montant des honoraires
La première chambre civile de la Cour de cassation rappelle, dans un arrêt de censure du 16 mars 2022 n°20-17028, que l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat. Dans cette espèce l’agent immobilier détenait 2 mandats pour la vente de terrains au prix de 80€/m², dans lesquels il était également stipulé une rémunération fixée à 6% HT du prix qui serait réellement perçu par le vendeur. Or, la communauté urbaine de Brest a préempté ces terrains à un prix fixé judiciairement, largement inférieur au prix des mandats (moins de 15€/m²). L’agent immobilier soutenait que ses honoraires de 6% auraient dû être calculés sur la base du prix du mandat (80€/m²), soit plus de 789 000€ (alors qu’il avait touché un peu plus de 126 000€). L’agent immobilier a alors assigné la communauté urbaine en paiement du complément d’honoraires, en vain, puis le notaire instrumentaire, sans plus de succès compte tenu de la rédaction de ses mandats. On retirera comme enseignement de cet arrêt, une fois encore, l’intérêt de stipuler un montant d’honoraires plutôt qu’un pourcentage en cas de risque de préemption à des conditions différentes.
Transaction : Cession de droit au bail et agrément
La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 avril 2022 n°21-11404, rappelle que l’agrément à une cession de droit au bail doit être expresse et non équivoque. Dans cette espèce, selon l’usage, une clause autorisant la cession du bail, sous réserve du consentement préalable et écrit du bailleur, avait été insérée dans le contrat. En effet, l’article 1717 du Code civil dispose que « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ». L’acquiescement du bailleur à la cession du bail ne pouvait donc résulter des seuls appels et perceptions de loyers dont le destinataire ne pouvait être précisément identifié.
Bail d’habitation : Erreur de régime juridique dans le congé vente
La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 17 mars 2022 n°21-101165, censure les magistrats de première instance (Fréjus) qui avaient cru pouvoir valider un congé fondé sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et avaient ordonné l’expulsion de la locataire. Dans cette espèce le bail était expressément exclu du régime juridique de la loi de 1989, puisque consenti à une personne morale (conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation). Dans ces conditions les magistrats de la cour considèrent que le congé pour vente délivré ne pouvait pas se contenter de viser l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, régime inapplicable en l’occurrence. Ce congé aurait dû viser l’article 1736 du Code civil et les termes de la clause du contrat relative à la durée du bail et aux modalités pour donner congé.
Bail commercial : Défaut de permis de construire et obligation de délivrance du bailleur
La Cour de cassation, dans un arrêt du 1er juin 2022 n°21-11602, censure une cour d’appel qui avait refusé de prononcer la résolution judiciaire d’un bail commercial portant sur un local dépourvu de permis de construire. Les magistrats en appel considéraient que le local litigieux était exploité conformément à sa destination de commerce de pizzas à emporter, depuis la signature du bail, et que l'absence de régularité de la situation administrative du local n'avait pas d'incidence directe sur l'exploitation du fonds de commerce. Au contraire la Haute Cour, au visa de l’article 1719 du Code civil et de l’obligation de délivrance du bailleur, considère que la résolution du bail doit être prononcée. Le défaut de permis était source de troubles d'exploitation consistant en des difficultés pour assurer les lieux, de fortes restrictions quant aux capacités de développement du commerce, ainsi qu'en une limitation drastique de la capacité du preneur à vendre son fonds du fait du risque de perte du local d'exploitation en cas d'injonction administrative de démolir.
Copropriété : Modalités de cession de parties communes spéciales
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 1er juin 2022 n°21-16232, juge que la cession d’une partie commune spéciale doit être soumise aux votes des seuls copropriétaires disposant de tantièmes de propriété sur cette partie commune. En effet, la Haute Cour prend la peine de viser notamment l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. » Dans cette procédure il s’agissait de la cession d’un couloir commun dans un bâtiment.
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