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Transaction : Algues sargasses et vices cachés
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 15 juin 2022 n°21-13286, juge que la présence et l'échouage saisonnier d'algues sargasses constitue bien un vice caché. La cour d’appel de Fort de France avait cru pouvoir rejeter la demande en résolution de la vente de l’acquéreur, considérant que ce phénomène était extérieur, naturel, et dont la survenance était imprévisible. Pour la Haute Cour, en jugeant ainsi la cour d’appel a ajouté au régime de la garantie des vices cachés une restriction qu'elle ne comporte pas.
Transaction : Constitutionnalité des restrictions de la loi Hoguet sur le droit à honoraires et indemnisation
A l'occasion du pourvoi formé contre un arrêt rendu par la cour d'appel de Rennes, qui avait rejeté la demande en paiement d'une clause pénale d’un agent immobilier suite au refus de son mandant de réaliser la vente avec la personne qu'il lui avait présentée, l’intermédiaire immobilier a demandé de renvoyer au Conseil constitutionnel deux questions prioritaires de constitutionnalité ainsi rédigées :
« L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 porte-t-il atteinte à la liberté d'entreprendre et à la liberté contractuelle en interdisant la rémunération de l'intermédiaire tant que l'opération projetée n'est pas réalisée, même lorsque c'est le mandant qui refuse sans justification de conclure la vente objet du contrat d'entremise ?
L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, tel qu'interprété par la Cour de cassation, porte-t-il atteinte au principe de responsabilité en ce qu'il exclut que soit regardé comme fautif le mandant qui, ayant confié à un intermédiaire la recherche d'un vendeur ou d'un acheteur, refuse sans aucune raison de conclure la vente projetée ? »
La Cour de cassation dans un arrêt du 7 juillet 2022 n°21-25661 écarte ces demandes de QPC et refuse de transmettre ces questions au Conseil constitutionnel.
Pour elle la première question ne présente pas un caractère sérieux en ce que l'interdiction pour l'agent immobilier de percevoir une quelconque rémunération en l'absence de conclusion effective de l'opération projetée, quelle qu'en soit la raison, est fondée sur le motif d'intérêt général tenant à la nécessaire réglementation des pratiques des professionnels visés à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 afin d'assurer l'information, la protection et la liberté contractuelle de leurs clients.
La seconde question ne présente pas non plus de caractère sérieux selon la Cour en ce que le contrat conclu entre l'agent immobilier et son client étant, sauf disposition expresse contraire, un contrat d'entremise. L’agent ne dispose pas du pouvoir d'engager son client, de sorte que celui-ci est libre de conclure ou non l'opération, et son seul refus, ne peut, par nature, être constitutif de la faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de son mandataire.
Bail d’habitation : Travaux de rénovation énergétiques réalisés aux frais du locataire
Le Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 relatif aux travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire est paru au J.O du 21 juillet 2022. La loi dite climat et résilience d’août 2021 a institué un régime dérogatoire d'autorisation tacite du bailleur lorsque des travaux de rénovation énergétique sont réalisés par le locataire et à ses frais (article 7f de la loi du 6 juillet 1989). Ces travaux font l'objet d'une demande écrite du locataire par LRAR auprès du bailleur (ou son mandataire). L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision tacite d'acceptation. Dans cette hypothèse, au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise en l'état des lieux. Ce décret fixe la liste des travaux de rénovation énergétique concernés :
- isolation des planchers bas ;
- isolation des combles et des plafonds de combles ;
- remplacement des menuiseries extérieures ;
- protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
- installation ou remplacement d'un système de ventilation ;
- installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.
Il fixe également les modalités de mise en œuvre de cette autorisation tacite.
Bail d’habitation : Légère différence de surface et non décence
La Cour de cassation, dans un arrêt du 22 juin 2022 n°21-12022, juge que peu importe la moindre mesure, dès lors que le logement fait moins de 9m² ou 20m3 il est non conforme aux normes de décence fixées par l’article 4 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002. Dans ces conditions les juges d’appel ne peuvent refuser d’indemniser le locataire de son préjudice de jouissance, même s’il s’agit d’une légère différence. En l’espèce le logement mesurait 8,11m² au lieu de 9m² et faisait 18,73m3 au lieu de 20m3.
Copropriété : Assemblée générale et mandat tacite de l’époux
La Cour de cassation, dans un arrêt du 1er juin 2022 n°21-16514, juge que l’époux était censé avoir reçu un mandat tacite couvrant les actes d’administration du couple, dont la participation aux assemblées générales. Le syndic n’avait donc pas à solliciter la désignation judiciaire d’un mandataire commun et a pu valablement adresser une seule convocation à l’attention de l’indivision pour les assemblées générales.
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