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Transaction : Agences en concours et partage d’honoraires
La Cour de cassation dans un arrêt inédit du 11 mai 2022 n°21-15943 a constaté que le bien, vendu aux termes d’une promesse unilatérale de vente et d’un acte définitif rédigés tous deux par le notaire chargé de la vente, avait été visité une première fois par l’intermédiaire de la société CID, que le jour même de cette visite, une agence ORPI avait également obtenu un mandat non exclusif par les vendeurs. Par courrier électronique ces candidats acquéreurs avaient formulé une offre au prix, adressée tant à la société ORPI qu’à la société CID.La Haute Cour confirme l’analyse originale de la cour d’appel en ce que les deux agences avaient participé à la vente effectivement conclue et ce, sans qu’il ne soit démontré que l’activité de l’une ait été plus essentielle et déterminante que celle de l’autre… de sorte que la commission devait être partagée par moitié entre les deux agences immobilières.
Transaction : Numérotation des avenants sur le registre des mandats
La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 10 mai 2022 n°21-14962, répond à une question fréquemment posée et que la loi dite HOGUET du 2 janvier 1970 ne traite pas. Faut-il nécessairement enregistrer les avenants aux mandats dans le registre correspondant ? Les juges aixois semblent considérer que dès lors que le mandat a été enregistré, l’avenant ne nécessite pas un enregistrement et la prise d’un nouveau numéro au registre. On ne saurait toutefois que recommander à minima la mention des avenants dans le registre, à tout le moins dans la colonne « observations » du mandat concerné.
Bail d’habitation : Nullité du mandat de gestion à durée non limitée et nullité du bail
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 6 avril 2022 n°20-00010, rappelle que l’article 7 de la loi Hoguet dispose que sont nuls les mandats qui ne comprennent pas une limitation de leurs effets dans le temps. Pour les juges parisiens, il est de principe que doit être assimilée à un défaut de limitation dans le temps la clause du mandat prévoyant un renouvellement indéfini par tacite reconduction. En l’espèce la clause stipulait une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction sans limiter le nombre des renouvellements de sorte que le mandat est dépourvu de terme extinctif. La cour d’appel en tire également comme conséquence que doit être annulé le bail commercial conclu par l’intermédiaire immobilier, dans la mesure où le bailleur n’était pas régulièrement représenté à l’acte puisque les mandats de gestion ont été annulés.
Bail d’habitation : Vétusté et retenues sur le dépôt de garantie
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 11 mai 2022 n°20-19985, rappelle que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté. Dans cette affaire l’état d’usage des peintures et des sols, constaté dans l’état des lieux de sortie, résultait d’un usage locatif normal de 11 années. Pour la Cour cet état du logement ne pouvait constituer un motif de retenu sur le dépôt de garantie du locataire. En effet, l'article 1755 du Code civil dispose qu’« aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».
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