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Transaction : Vente d’un logement occupé et obligation de décence
La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 7 juin 2022 n°19-02007, rappelle qu’un logement vendu loué et occupé (grenier aménagé) n’est pas nécessairement un logement décent. Dans cette affaire le préfet du Rhône avait déclaré « insalubre à titre irrémédiable » le logement acquis et l’a interdit à l’habitation, en raison notamment de la surface et de la hauteur sous plafond de la pièce principale insuffisantes et de l’impossibilité «de remédier à l’insalubrité compte tenu de l’impossibilité technique d’exécuter les travaux nécessaires ». La responsabilité de l’agence intermédiaire était recherchée par l’acquéreur, mais écartée en raison de la prescription de son action. Cependant il est important de rappeler en pareille hypothèse que le professionnel doit vérifier la décence du logement vendu (derechef prochainement au regard des règles de décence énergétique) et en informe l’acquéreur dans l’avant-contrat qu’il pourrait être amené à rédiger.
Transaction : Vice caché et non raccordement au réseau d’eau portable
La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 14 juin 2022 n°20-11608, rappelle que la vente d'une maison à usage d'habitation suppose que celle-ci soit équipée d'une alimentation en eau potable ou d'un système de traitement de l'eau. Les magistrats confirment la résolution de la vente et ordonne le remboursement du prix de vente et des frais accessoires, ainsi que des dommages-intérêts. Les mentions figurant dans les annonces immobilières faisaient pourtant état d'eau de source, et d'absence de facture d'eau, puisque la maison était alimentée par une source avec un grand bassin de rétention qui alimentait toute la maison. Selon la cour, le fait que les acquéreurs ont pu voir les trois réservoirs et avaient eu connaissance du tarissement de la source entre mai et octobre, ne suffisent pas à établir qu'ils ont été informés que l'alimentation constante en eau potable n'était pas assurée pour une famille de quatre personnes. En outre la clause de non garantie des vices cachés invoquée par le vendeur ne pouvait être valablement appliquée dès lors qu'il savait, pour l'avoir occupée pendant 9 ans, que la maison n'était pas alimentée en eau potable, et il a ainsi manqué à son devoir d'information.
Bail d’habitation : Conclusion du bail par un seul des indivisaires
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 16 juin 2022 n°19-14092, rappelle qu’en application de l’article 815-3 du Code civil le bail d’habitation d'un bien indivis consenti irrégulièrement par un seul des indivisaires n'est pas nul, mais qu’il est inopposable aux autres indivisaires. Dès lors, l’ex-concubine indivise n’étant pas signataire du bail, elle ne pouvait être condamnée à la restitution d'un trop perçu de loyer au locataire. Pour mémoire cette disposition prévoit qu’un bail d'habitation ne peut être conclu que par le ou les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis.
Copropriété : Clause irrégulière d’un règlement de copropriété
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 22 juin 2022 n°21-16872 rappelle que tant qu’une clause d’un règlement n’a pas été réputée non écrite par une décision de justice, elle s’applique. Ainsi, si la stipulation n'a pas été précédemment déclarée non écrite par une décision de justice définitive les juges de la cour d’appel auraient dû accepter la demande en nullité de l'assemblée générale pour non-respect de la désignation des scrutateurs telle que prévue (irrégulièrement) par le règlement de copropriété.
En l’espèce la clause illicite du règlement de copropriété prévoyait que les fonctions de scrutateurs devaient être remplies par les deux membres de l'assemblée présents et acceptants qui possèdent et représentent le plus grand nombre de tantièmes de copropriété tant en leur nom que comme mandataire. Elles n’avaient toutefois pas fait l’objet d’une demande visant à ce qu’elle soit réputée non écrite.
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