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Transaction : Vice caché en parties communes, responsabilité du vendeur ?
La cour d’appel de REIMS, dans un arrêt du 11 janvier 2022 n°20-01470, confirme une position désormais constante. Dans le cas de la vente d’un lot de copropriété, les vices affectant les parties communes d’un immeuble sont susceptibles de présenter le caractère d’un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du Code civil, dès lors qu’ils sont d’une telle gravité, qu’ils compromettent l’usage des parties privatives du lot. En l’espèce les acquéreurs avaient découvert l’existence d’infiltrations d’eau extrêmement importantes provenant de la couverture de l’immeuble, décelées lors de la réalisation des travaux de rénovation de leur appartement ayant nécessité l’enlèvement du plâtre et du lattis se trouvant en sous-pente. Le vendeur professionnel est en l’espèce condamné à payer des dommages-intérêts aux acquéreurs. La solution aurait sans doute été différente, en terme de responsabilité, si le vendeur avait été un béotien et qu’il ignorait l’existence de ce vice (par le jeu de la clause usuelle d’exonération de la garantie des vices cachés).
Bail d’habitation : Recouvrement d’impayés de loyers et surendettement
La 2ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 30 juin 2022 n°21-14234, que le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement n’est ouvert qu’aux personnes de bonne foi. Elle précise que l’appréciation de la bonne foi du débiteur (locataires en l’espèce) relève du pouvoir souverain du juge du fond. En l’espèce les magistrats ont relevé qu’il résultait des déclarations à l’audience et des éléments versés au dossier, notamment du jugement d’expulsion, que les locataires, qui avaient déjà bénéficié d’un rétablissement personnel, avaient adopté une attitude déloyale à l’égard de leurs ex-bailleurs. En effet ces derniers avaient subi la multiplication des procédures initiées par leurs locataires pour retarder la rupture de leur bail ; ceux-ci ont continué ensuite à ne pas honorer les loyers courants jusqu’à leur départ des lieux. Un arrêt de bon sens qui applique strictement les textes, comme nous aimerions en voir plus souvent…
Copropriété : Rétablissement d’une servitude de passage sur le fonds de la copropriété
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 6 juillet 2022 n°21-13673, rappelle que les servitudes et leur assiette s'éteignent par leur non-usage trentenaire. Dès lors il incombe au propriétaire du fonds dominant (voisin de la copropriété) qui demande le rétablissement de l'assiette d'une servitude de passage dont il n'a pas la possession actuelle, d'établir qu'il ne s'est pas écoulé un délai de trente ans sans qu'au moins un acte de passage exercé au profit du fonds dominant n'ait été effectué sur l'intégralité de l'assiette revendiquée. En l’occurrence le fonds dominant démontrait seulement que le SDC avait laissé passer sur l’assiette de la servitude un camion de secours et un camion d’une entreprise de construction pour un fonds voisin, sans préciser en quoi ces passages de tiers vers un fonds voisin caractérisaient un exercice de la servitude dans l'intérêt du fonds dominant.
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