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Transaction : Acquéreur trouvé par le vendeur & réduction des honoraires
La cour d’appel de Lyon juge dans un arrêt du 25 mai 2022 n°19-02084 que le mandant qui souhaite se prévaloir de la réduction des honoraires doit justifier avoir informé l’agent immobilier du fait qu’il a trouvé lui-même l’acquéreur. Le mandat prévoyait contractuellement que la rémunération du mandataire serait ramenée à 50% si l’acquéreur était trouvé grâce aux démarches propres au mandant. Le mandat prévoyait en l’espèce que « pour se prévaloir de cette disposition le mandant devra notifier par écrit au mandataire préalablement à la signature de l’avant contrat, les nom et adresse de l’acquéreur et attester que celui-ci n’a pas été trouvé par le panneau « à vendre » ou tout autre moyen mis en œuvre par le mandataire ».
Les juges relèvent en l’occurrence que le mandant ne justifiait pas avoir respecté les termes du mandat, faute d’avoir prévenu par écrit l’agent immobilier avant la signature de la promesse de vente avec l’acquéreur.
Transaction : Interdiction de traiter avec un acquéreur présenté…
La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 8 juin 2022 n°19-05417, fait une application stricte d’une stipulation qui se retrouve usuellement dans les mandats. Il s’agit de la clause habituelle qui interdit pendant un délai de 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du mandat, de traiter directement ou indirectement avec un acheteur à qui le bien a été présenté par le mandataire. L’interdiction visait, selon l’usage habituel, tant la personne de l’acheteur que son conjoint ou encore le partenaire avec lequel il se porterait acquéreur. A défaut de respecter cette clause, le mandataire a le droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises prévue au mandat. En l’espèce le mandant est condamné au montant de la clause pénale pour avoir vendu en connaissance de cause à la partenaire pacsée d’un candidat acquéreur ayant visité avec l’agence.
Bail d’habitation : Délai d’expulsion et tentative de relogement
La cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 6 juillet 2022 n°22/00045 rappelle à juste titre que la mesure d’expulsion (consécutive à un congé pour vente) est prévue par la loi et poursuit un but légitime en ce qu’elle préserve les droits de propriété sur un bien immobilier. En l’espèce les locataires ne justifiaient pas avoir procédé à une recherche de logement, ni d’une impossibilité de se reloger, alors qu’ils étaient informés de l’intention des propriétaires de récupérer leur bien depuis plus de trois ans. Pris à leur propre piège, la cour rejette l’argument relatif aux conséquences manifestement excessives résultant de leur obligation de quitter les lieux, alors qu’ils faisaient valoir en parallèle dans la procédure au fond qu’ils vivaient dans le logement dans des conditions d’hygiène déplorables, sans eau chaude ni chauffage... Dans ces conditions le premier président de la cour d’appel a rejeté leur demande de sursis à exécution de la décision d’expulsion.
Bail commercial : Les indices du 2ème trimestre toujours à la hausse
L’indice du coût de la construction (ICC) s’établit à 1 966 au deuxième trimestre 2022. Il est en hausse de 0,92 % sur un trimestre (après +3,29 % au trimestre précédent) et il accélère sur un an (+7,96 % après +6,92 % au trimestre précédent).
Au deuxième trimestre 2022, l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s'établit à 122,65. Sur un an, il augmente de 5,32 %, après +5,10 % au trimestre précédent.
Attention, au deuxième trimestre 2022, l’indice des loyers commerciaux (ILC) s’établit à 123,65. Sur un an, il augmente de 4,43 % (après +3,32 % au trimestre précédent). Pour mémoire toutefois l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat dispose que « la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023 ».
La mesure s’applique aux PME au sens du droit européen. Il s’agit des entreprises qui occupent moins de 250 personnes et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 50 millions d’euros ou dont le total du bilan annuel n'excède pas 43 millions d’euros. La PME doit par ailleurs être indépendante, autrement dit ne doit pas être étroitement contrôlée ou détenue de façon substantielle par une autre entreprise. Le plafonnement bénéficie à toutes les PME justifiant d’un bail commercial dont les révisions) de loyers (clause d’échelle mobile ou triennale sont encadrées par l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
Copropriété : Contestation d’assemblée et délai impératif de 2 mois
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 6 juillet 2022 n°21-17474 rappelle une nouvelle fois le caractère impératif du délai de deux mois de contestation d’une assemblée générale, fixé par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ce délai de deux mois est applicable même si la demande en nullité d’une décision prise en assemblée est la conséquence nécessaire d’une action en contestation de paiement de charges. Au fil du temps la jurisprudence a ainsi affirmé avec constance que ce délai de deux mois ne souffrait plus d’exception.
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