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Transaction : Amiante et obligations de repérage du diagnostiqueur
La cour d’appel de Paris rappelle, dans un récent arrêt du 7 octobre 2022 n°21-02746, que le diagnostiqueur ne peut se contenter d’un examen visuel pour rendre son rapport sensé informer l’acquéreur immobilier sur la présence d’amiante. Les magistrats parisiens relèvent qu’il résulte de la norme AFNOR NF X 46-020 que le repérage d’amiante par le diagnostiqueur comprend au minimum une inspection visuelle de tous les composants de la construction prévus dans le programme de repérage afin de rechercher et d’identifier les différents matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante. Ils ajoutent que cette inspection peut être suivie d’investigations approfondies, de sondages, de prélèvements. Il en résulte en l’espèce que le diagnostiqueur, afin de déterminer la nature de la cloison litigieuse, aurait dû procéder à de telles investigations par sondage sonore et réalisation d’un sondage à l’aide d’un poinçon afin de s’assurer de la nature du matériau formant la cloison. En se bornant à un simple examen visuel le diagnostiqueur a commis une faute qui engage sa responsabilité délictuelle envers les acquéreurs qui ont été contraints notamment de prendre en charge le désamiantage à l’occasion de leurs travaux de rénovation.
Transaction : Trouble de voisinage et abattage des arbres voisins
La Cour de cassation juge, dans un arrêt du 6 juillet 2022 n°20-17430, que la présence de deux arbres, en dépit de leur hauteur et de leur localisation, ne représentait pas un danger pour la sécurité des personnes et des biens, ce dont il résultait qu'aucun trouble anormal du voisinage n'était caractérisé pour le propriétaire voisin qui ne pouvait en demander l’abattage. En revanche la Haute Cour rappelle que le droit de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux qui avancent sur un fonds voisin est imprescriptible, et sans que l'obligation de déclaration préalable des coupes et abattages d'arbres situé sur une zone boisée classée puisse y faire échec.
Bail commercial : Maintien dans les lieux du preneur et renouvellement
La cour d’appel de Nîmes rappelle dans un arrêt du 5 octobre 2022 n°20-02912 que Le silence gardé par le preneur après un congé avec offre de renouvellement ne vaut pas acceptation de celui-ci, même lorsqu’il se maintient dans les lieux. En effet à défaut d’accord des parties sur le nouveau loyer, la procédure en fixation du loyer est impérative. Le seul fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux après un congé avec offre de renouvellement n’implique pas l’acceptation du prix demandé. Il appartient par conséquent à l’une ou l’autre des parties de saisir le juge des loyers commerciaux dans le délai de prescription de 2 ans pour fixer le loyer. Rappelons alors que le droit d’option peut être exercé à tout moment par chacune des parties, tant que le loyer du bail renouvelé n’est pas définitivement fixé.
Bail d’habitation : Préavis réduit et contenu du congé
La jurisprudence fait en principe une application stricte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose notamment que le locataire souhaitant bénéficier du délai réduit de préavis doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l'envoi de sa lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé reste de trois mois. Toutefois la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 17 mars 2022 n°19-15971, semble faire une application nuancée de ce principe s’agissant du congé donné en zone tendue, qui selon elle est forcément un congé avec préavis réduit, même si le locataire ne le précise pas dans son courrier : « même s’il n’a pas été invoqué par les locataires, il n’avait pas à être justifié puisqu’il est institué de façon légale et réglementaire et s’impose donc au bailleur ». L’approche reste discutable et pas forcément conforme aux dispositions précitées.
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