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Transaction : Refus de réitérer et indemnisation de l’agent immobilier
La cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 21 juin 2022 n°21-01106, rappelle que la loi Hoguet n’interdit pas à l’agent immobilier mandataire du vendeur de solliciter des dommages et intérêts en cas de faute de son mandant l’ayant privé de la rémunération qu’il pouvait espérer du fait de la réalisation d’une vente. En l’espèce, le refus injustifié du vendeur de réitérer un compromis de vente signé entre lui et l’acquéreur trouvé par son mandataire constitue bien « un acte contenant l’engagement des parties » visé précisément par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970. La cour confirme ici que ce refus peut être constitutif d’une faute génératrice d’un préjudice pour l’agence immobilière qui se trouve ainsi privée du paiement de ses honoraires et dont la réparation est contractuellement prévue dans le mandat de vente par la fixation forfaitaire d’une clause pénale.
Bail d’habitation : Proposition de loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite
La proposition de loi du député Guillaume KASBARIAN visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a été adoptée en commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale. Cette proposition de loi prolonge l’amendement anti-squats de la loi ASAP du 7 décembre 2020. Ce projet de texte prévoit également qu’en cas de difficultés du locataire en situation d’impayés, le juge ne pourra plus accorder jusqu’à 3 ans de délai, mais seulement 1 an. De même en cas d’impayés de loyers tous les délais de procédure de deux mois seraient raccourcis à un mois :
Un mois pour le délai d’acquisition de la clause dans le commandement de payer.
Un mois entre l’assignation et le jour de l’audience.
Un mois entre la décision de justice et le commandement d’avoir à quitter les lieux.
Prochaine étape, l’examen en séance la semaine du 28 novembre 2022.
Bail d’habitation : Délais d’action en diminution de loyer pour différence de surface
L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque la surface habitable du bien loué est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. Dans un arrêt du 9 novembre 2022 n°21-19212 la Cour de cassation vient d’affirmer que ce délai de 4 mois est un délai de forclusion qui court à compter de la demande faite au bailleur, ce qui nécessite que l’assignation soit nécessairement introduite dans ce délai.
Copropriété : Preuve par le syndic du respect du délai de convocation de l’assemblée
Dans cette affaire le syndicat des copropriétaires d’un centre commercial produisait les accusés de réception des convocations des copropriétaires or celui de la convocation adressée à une des SCI ne portait pas mention de sa date de réception. La cour d’appel d’Orléans a toutefois relevé que les courriers recommandés avaient tous été édités à la même date et avaient été réceptionnés par les autres sociétés copropriétaires du centre commercial (du groupe Auchan) à la même date. La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 Septembre 2022 n°21-21031, valide cette analyse considérant que la date de première présentation (et donc le respect de 21 jours) peut être prouvée par tous moyens. De manière pragmatique, la date de première présentation de la convocation peut se déduire du numéro de l'avis de réception par comparaison avec la date de réception des autres convocations (singulièrement dans une copropriété commerciale où les convocations sont toutes adressées à la même adresse).
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