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Transaction : Négociation systématique des honoraires et sanctions
L'arrêté du 26 janvier 2022 prévoit que les agents immobiliers ne sont plus tenus d'afficher « les prix effectivement pratiqués des prestations qu'ils assurent » mais « les prix maximums des prestations qu'ils assurent » afin de permettre aux consommateurs qui le souhaitent de négocier à la baisse le prix des prestations du professionnel de la loi Hoguet. Un député de l’Essonne interroge le Gouvernement afin de savoir si cette disposition s'applique dès la prise de mandat ou lors d'une négociation préalable à la signature d'un compromis de vente. Il lui demande également de préciser si l'agent immobilier qui ne pratiquerait jamais des prix correspondants aux tarifs maximums affichés - a fortiori dès la prise de mandat - serait susceptible d'être sanctionné pour pratique commerciale trompeuse, au sens de l'article L. 121-2 du code de la consommation.
Dans une réponse du Ministère de l’Economie et des Finances publiée au Journal Officiel de l’Assemblée Nationale du 6 décembre 2022 (p.6040) qui sent bon la mansuétude de Noël… il est affirmé de manière surprenante que « si les prix pratiqués par le professionnel sont toujours inférieurs au tarif maximum affiché, il ne sera, par définition, pas susceptible d'être sanctionné pour pratique commerciale trompeuse, puisque, précisément, la nouvelle réglementation est venue clarifier et consacrer le fait qu'il a toute latitude pour négocier le prix à la baisse par rapport à son tarif maximum ».
Bail commercial : Requalification du bail et prescription
La Cour de cassation dans un arrêt confirmatif du 7 décembre 2022 n°21-23-103 affirme que la demande de la société locataire, qui tend à la requalification en bail commercial de la convention de location de terrain nu est soumise à la prescription de deux ans. La Haute Cour précise en outre que cette prescription commence à courir à compter de la date de conclusion de la convention. Dans cette espèce le preneur tentait d’échapper à cette prescription biennale en essayant de faire réputer non écrite la clause de durée du bail (et pour cause la réputation non écrite n’est pas soumise à un délai de prescription).Cet arrêt nous enseigne ainsi que l'article L145-15 du code de commerce, qui répute non écrites certaines clauses d'un bail commercial qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement, n'est pas applicable à une demande de requalification d'un bail commercial.
Bail d’habitation : Présence de nuisibles, copropriété et condamnation du bailleur
La cour d’appel d’Aix en Provence rappelle, dans un arrêt du 6 juillet 2022 n°19-15137, qu’en vertu de l'article 6 de la loi de 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Il doit également assurer au locataire une jouissance paisible et le garantir contre les vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et enfin entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. La cour précise que le bailleur n'est pas en revanche responsable des troubles subis par son locataire du fait d'un défaut d'entretien des parties communes d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, s'il justifie avoir accompli toutes les diligences qui lui incombaient à l'égard du syndicat des copropriétaires. Dans cette espèce il était établi que l'immeuble toulonnais avait bien été infesté par des parasites en raison d'un défaut d'entretien du local commun de dépôt des ordures ménagères. Selon les juges, en dépit d'une première intervention qui s'est avérée inefficace, le bailleur n'a pas suffisamment pris en compte les difficultés rencontrées par ses locataires, et n'a pas usé des prérogatives dont il disposait en qualité de copropriétaire pour contraindre le syndicat à prendre les mesures nécessaires afin de remédier efficacement à l'infestation parasitaire de l'immeuble. Il convient donc de considérer qu'il a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et est ainsi condamné à rembourser les loyers versés pendant la période d’infestation, outre une indemnité pour préjudice moral.
Copropriété : Envois dématérialisés et consentement des copropriétaires
Le ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires rappelle, dans une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel du Sénat le 27 octobre 2022 (p.5352), que depuis la loi dite Alur il est possible pour les syndics d’effectuer, par voie électronique, les notifications et les mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de l’article 64-2 du décret du 17 mars 1967 cette voie électronique peut emprunter deux formes : la lettre recommandée électronique ou un procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de service de confiance. La réponse ministérielle rappelle toutefois que cette facilitation de la dématérialisation des échanges au sein des copropriétés ne saurait être réalisée au détriment des copropriétaires qui ne disposent pas d’un accès à Internet qui leur permettrait de prendre connaissance des documents relatifs à la gestion de leur copropriété, ou qui ne souhaitent pas communiquer une adresse de messagerie. C’est pourquoi, d’une part le recours aux échanges par voie électronique est soumis à l’accord préalable et exprès du copropriétaire et que d’autre part le copropriétaire peut retirer son accord à tout moment.
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