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Transaction : Violation de l’exclusivité et clause pénale
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 16 novembre 2022 n°21-22400, rend une décision favorable aux professionnels de l’immobilier et sanctionne de manière absolue le non-respect de la clause d’exclusivité du mandat. Dans cette espèce les propriétaires avaient confié un mandat exclusif à une agence et ensuite mis en ligne une annonce, sur un site internet, pour la vente de leur bien (3 mois plus tard). Ils ont ensuite résilié le mandat exclusif (2 mois plus tard, soit 6 mois après la conclusion du mandat). L’agent immobilier les assigne alors pour obtenir le paiement de la clause pénale et leur reproche d’avoir violé leur obligation d’exclusivité. La Haute Cour fait droit à la demande de l’agence jugeant que la clause pénale est une sanction du manquement d’une partie à ses obligations. Elle s’applique donc du seul fait de cette inexécution, peu importe que l’agence démontre ou non que cette violation la prive de son droit à honoraires.
Transaction : Zone inondable et importance de l’état des risques
Un arrêt du 14 décembre 2022 n°20-03663, rendu par la cour d’appel de Rouen, vient rappeler l’importance des annexes jointes à l’acte de vente, en particulier de l’état des risques (désormais ERP, ex. ESRIS et ERNMT). Dans cette affaire des acquéreurs avaient l’intention de diviser leur propriété pour en revendre une partie en terrain à bâtir. A l’occasion de ce projet ils ont découvert que l’immeuble acquis se situait dans une zone couverte par un plan de prévention du risque inondation, au surplus en zone inondable, et qu’en réalité aucun projet de construction ne pouvait être réalisé sur la parcelle. Ils tentent alors de rechercher la responsabilité des notaires et de l’agent immobilier. Les juges rejettent la responsabilité de ceux-ci et relèvent notamment que le dossier de diagnostic technique avait bien été annexé au compromis de vente signé auprès de l’agence immobilière et que chaque page avait été paraphée par les acquéreurs : en outre, ces derniers avaient été, individuellement, destinataires du compromis et de ses annexes suivant envoi et réception de la lettre recommandée adressée par l’agence. Le dossier technique était également joint à l’acte authentique de vente, chaque page des annexes ayant été de nouveau paraphée par les acquéreurs. Pour mémoire désormais l’état des risques et pollutions doit être communiqué dès la première visite du bien et être établi depuis moins de six mois.
Transaction : Entrée en vigueur du carnet d’information du logement
La loi Climat et résilience de 2021 a créé le carnet d’information du logement et ainsi ressuscité feu le carnet numérique du logement en introduisant de nouvelles dispositions dans le code de la construction et de l’habitation (articles L.126-35-2 et suivants). Ce carnet vise à faciliter et accompagner les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que l'installation d'équipements de contrôle et de gestion active de l'énergie. Ce CIL est établi lors de la construction d'un logement, ou à l'occasion de la réalisation de travaux de rénovation d'un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique.
L’article L.126-35-10 du CCH prévoit d’ailleurs que ce carnet d'information doit être transmis à l'acquéreur lors de toute mutation du logement tel qu'il est au moment de la mutation. Cette transmission doit avoir lieu au plus tard à la date de la signature de l'acte authentique et l'acquéreur doit en attester expressément. Le décret n° 2022-1674 du 27 décembre 2022 (J.O du 28) est venu compléter ce dispositif pour permettre sa mise en œuvre. Il définit notamment les critères permettant de déterminer les travaux ayant une incidence significative sur la performance énergétique d'un logement, ainsi que les critères permettant de déterminer les catégories de matériaux et d'équipements ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement lors de sa construction ou à l'occasion de travaux de rénovation d'un logement existant. Il est complété par un arrêté du même jour.
Précisons enfin que ce CIL est établi pour chaque logement dont la construction ou les travaux de rénovation ayant une incidence significative sur sa performance énergétique font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2023.
En outre, lorsque ces travaux de rénovation du logement ne sont pas subordonnés à l'obtention d'un permis de construire ou au dépôt d'une déclaration préalable, le carnet d'information est établi pour le logement dans lequel sont réalisés les travaux lorsque ceux-ci font l'objet d'un devis qui est accepté à compter du 1er janvier 2023 ou, à défaut de devis, lorsque ces travaux débutent à compter du 1er janvier 2023.
Bail d’habitation : Congé pour vente, prix dissuasif et description du bien
La cour d’appel de Paris dans un arrêt confirmatif du 25 octobre 2022 n°20-01953juge le congé pour vente régulier au motif qu’il n'existait aucune équivoque sur la consistance du bien offert à la vente qui était celle stipulée dans le bail (même si la mention de la mezzanine inclue dans le lot faisait défaut dans le congé). Les juges parisiens contrôlent ici la précision de la description du bien objet du congé, sans toutefois tomber dans l’excès de rigueur, ce dont on ne peut que se féliciter. Cet arrêt précise en outre qu’une différence de prix de l’ordre de 20% entre le prix proposé dans ce congé et celui évalué par l'expert mandaté par les locataires ne saurait être considérée comme une différence dissuasive et frauduleuse entrainant la nullité du congé.
Copropriété : Electricité vers un tarif garanti pour les copropriétés ?
Le ministre délégué au Logement, Olivier Klein, a annoncé ce dimanche 8 janvier 2023 que les logements collectifs bénéficieront eux aussi d’un tarif garanti de l’électricité, au même titre que les très petites entreprises. A suivre…
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