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Transaction : Condition suspensive d’obtention d’un prêt maximal
La Cour de cassation, dans un arrêt du 14 décembre 2022 n°21-24539, juge que l’indication dans la promesse de vente d’un montant maximal du prêt n’est pas de nature à contraindre l’acquéreur à accepter une offre d’un montant inférieur. Dès lors la défaillance de la condition suspensive n’est pas imputable à l’acquéreur lorsqu’elle résulte du refus de la banque de lui accorder un prêt pour le montant maximal prévu par la promesse. Dans cette affaire les acquéreurs avaient fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, pour le montant maximal de 414 000 euros, qui leur avait été refusé par la banque qui n'avait consenti à leur accorder qu'un prêt de 407 000 euros.
Transaction : Droit de passage en voiture par le fonds voisin
La Cour de cassation, dans un arrêt du 7 décembre 2022 n° 21-19793, a jugé au visa de l’article 682 du Code civil qu’une habitation est enclavée dès lors qu’elle n’est pas accessible en voiture. Pour les hauts magistrats, l'accès à une propriété par un véhicule automobile correspond à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation. Dans ces conditions le propriétaire de la propriété est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses parcelles, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Bail d’habitation : Succession et délai de préavis du congé pour vente
En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition du bien loué, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours. Mais cette disposition s’applique-t-elle à l’acquisition par le biais d’une succession ?
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 octobre 2022 n°20-04688 répond par l’affirmative à cette question qui se pose régulièrement depuis la loi Alur. Pour les juges parisiens les bailleurs qui héritent d’un bien par succession doivent également respecter ce délai de préavis rallongé.
Le CRIDON de Paris avait publié le 28 octobre 2018 un avis contraire en ces termes : « Les dispositions relatives aux congés délivrés par les bailleurs ayant acquis un bien occupé visent exclusivement les bailleurs ayant acquis à titre onéreux l’immeuble occupé. Il n’y a aucune raison de faire application de ces textes lorsqu‘un congé est donné consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par libéralité (donation, legs,)». Sans doute la Cour de cassation devra un jour trancher cette question.
Copropriété : Preuve de la dette de charges et report à nouveau
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 28 septembre 2022 n°21-18656, rappelle qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui sollicite d’un copropriétaire le paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs de prouver l’existence et le quantum de sa créance. En l’espèce le syndicat produisait un décompte avec la reprise d’un solde débiteur de plus 18 000€, sans pouvoir en justifier précisément l’origine. Il est rappelé ici que les juges ne peuvent entrer en voie de condamnation contre un copropriétaire sur la base d’un décompte individuel de charges comportant un report à nouveau, dès lors que le syndicat ne rapporte pas la preuve de l’origine et de la continuité de la dette visée.
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