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Transaction : Préemption du locataire commercial et honoraires
La cour d’appel d’Aix en Provence rappelle, dans un arrêt du 6 octobre 2022 n°19-17385, que le locataire titulaire d’un droit de préemption qui accepte d’acquérir le local, objet du bail commercial dont il est titulaire, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission d’intermédiaire immobilier. Les magistrats rappellent également que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 juin 2018, a exclu en application de l’article 145- 46-1 du code de commerce que l’offre de vente que le bailleur doit préalablement notifier au preneur comporte des honoraires de négociation.
Bail d’habitation : Travaux de transformation et résiliation du bail
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 25 octobre 2022 n°20-03687, rappelle que le locataire encourt la résiliation de son bail s’il réalise des travaux de transformation des lieux loués sans le consentement de son bailleur ; de surcroît si ces travaux peuvent entrainer la responsabilité du bailleur à l’égard de la copropriété. En l’espèce le locataire avait transformé un WC en salle de douche à l’italienne avec notamment la création d’une importante chape pesant sur la structure de l’immeuble. Les juges rappellent que si le bailleur ne peut s’opposer à la réalisation de travaux améliorant le confort de l’appartement, il demeure que le locataire a l’obligation, lorsqu’il ne s’agit pas de simples embellissements, d’en solliciter l’autorisation afin de permettre au bailleur d’apprécier la pertinence des modifications envisagées et d’exiger que les travaux soient notamment réalisés sous le contrôle d’un architecte.
Bail d’habitation : Cotitularité des époux, congé et information du bailleur
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 1er septembre 2022 n°20-03180, rappelle la mécanique juridique imposée au locataire par l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’il se marie en cours de location pour rendre son conjoint cotitulaire. Pour mémoire ce texte dispose que les notifications et significations sont de plein droit opposables au partenaire pacsé du locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Pour les magistrats parisiens ce texte fait peser sur le preneur une obligation d’information impliquant une démarche positive de sa part envers le bailleur. Dès lors, si le locataire ne justifie pas avoir informé le bailleur de son mariage célébré antérieurement ou en cours du bail, le congé pour vente qui lui est notifié est également opposable à son épouse. Ainsi, la preuve que cette information a bien été donnée incombe au locataire.
Bail d’habitation/Copropriété : Transmission des factures d’eau aux locataires et copropriétaires
L’Ordonnance n°2022-1611 du 22 décembre 2022 relative à l'accès et à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine parue au JO du 23 décembre, entrée en vigueur depuis le 24 décembre 2022, introduit notamment un nouvel article 6-3 dans la loi du 6 juillet 1989. Cet article crée de nouvelles obligations au bailleur, selon que le logement loué se trouve en monopropriété ou en copropriété. Ainsi, le texte dispose :
« Lorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, le bailleur transmet au locataire la facture établie dans les conditions prévues à l'article L. 2224-12-1 du code général des collectivités territoriales, ainsi que les informations complémentaires sur la qualité de l'eau qui lui ont été adressées, concomitamment à la communication du décompte de charges ou, à défaut, au moins une fois par an.
Lorsque le logement est situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété, le bailleur transmet au locataire les informations qu'il a reçues dans les conditions prévues par l'article 24-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »
Cette ordonnance crée dans le même temps un nouvel article 24-11 dans la loi du 10 juillet 1965 : « Lorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, le syndic transmet à chaque copropriétaire la facture établie dans les conditions prévues à l'article L. 2224-12-1 du code général des collectivités territoriales ainsi que les informations complémentaires sur la qualité de l'eau qui lui ont été adressées, concomitamment à la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes ou, à défaut, au moins une fois par an. »
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