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Transaction : Vente frauduleuse avec une seconde agence à un prix inférieur
La cour d’appel de Caen juge, dans un arrêt du 18 octobre 2022 n°19-03111, que l’agent immobilier a doit à une indemnisation proche du montant de ses honoraires lorsqu’il est démontré une fraude à ses droits après qu’il ait fait accepter une offre qui n’est pas allée à son terme. La cour relève que la conclusion rapide de la vente à un prix inférieur avec une seconde agence (seulement 5 semaines entre la promesse et l’acte authentique), portant sur le même bien et peu de temps après la première offre acceptée, constitue un comportement fautif de la part des acquéreurs ayant causé un préjudice à l’agence qui n’a pu obtenir le paiement de ses honoraires.
Bail d’habitation : Avancement législatif de la proposition de loi de protection des logements
Nouvelle étape dans le processus législatif ; le 2 février 2023 le Sénat a adopté en première lecture, avec quelques modifications, la proposition de loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. Comme nous vous l’avions précédemment indiqué, en décembre 2022 l'Assemblée nationale avait adopté en première lecture la proposition de loi déposée en octobre 2022 par le député KASBARIAN. Ce texte triple notamment les sanctions encourues par les personnes qui squatteraient un logement (domicile). Le délit de violation de domicile serait ainsi passible de trois ans de prison et de 45 000 euros d'amende (contre un an et 15 000 euros d’amende actuellement). La peine de prison envisagée contre les locataires (devenus occupants) qui se maintiennent illégalement dans les lieux après une décision d’expulsion a toutefois été supprimée par le Sénat. Enfin, autre modification notable, le délai minimal entre la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et la possibilité d’assigner en expulsion un locataire défaillant est ramené de 2 mois à 6 semaines…
Copropriété : Locations de courte durée et destination de l’immeuble
La cour d’appel de Lyon estime, dans un arrêt du 16 novembre 2022 n°22-00478, sans rentrer dans le débat du caractère commercial ou non des locations de courte durée, qu’au sens du règlement de copropriété examiné, l’activité de location de courtes durées au sein d’un appartement désigné comme étant à usage d’habitation contrevient à la destination d’un immeuble ayant vocation à être occupé bourgeoisement. Pour les magistrats lyonnais de telles locations engendrent nécessairement des allées et venues constantes de personnes différentes, étrangères à l’immeuble, ce qui est source de nuisances et n’est pas la vocation d’un immeuble stipulé bourgeois. Dès lors, une telle activité est de nature à constituer un trouble manifestement illicite car contrevenant aux dispositions du règlement de copropriété. La Cour de cassation vient d’ailleurs récemment de préciser, dans un arrêt du 18 janvier 2023 n°21-23119, que le caractère illicite de l’activité exercée permet au syndicat des copropriétaires d’agir en référé.
Copropriété : Division et locations à des personnes distinctes
La cour d’appel de Lyon ajoute, dans ce même arrêt du 16 novembre 2022 n°22-00478, que le règlement de copropriété stipule que si la location meublée d’appartements entiers est autorisée, en revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite (clause assez fréquente). La Cour constate en l’espèce que l’appartement querellé avait été divisé en deux lots distincts, eux-mêmes destinés à être loués en meublé à des personnes distinctes, ce qui contrevient aux dispositions du règlement de copropriété précitées et constitue dès lors un trouble manifestement illicite, l’interdiction édictée par le règlement de copropriété n’ayant pas été respectée. Cette analyse nous semble toutefois discutable dès lors que 2 lots distincts auraient été constitués avant d’être loués.
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