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Transaction : Termites et exclusivité de l’action pour vices cachés
La Cour de cassation, dans un arrêt du 18 janvier 2023 n°21-22543, confirme sa jurisprudence et rappelle que l’acheteur ne peut pas agir contre son vendeur sur le fondement de l’obligation de délivrance ou sur celui de l’obligation de conseil et d’information dès lors que le désordre constitue un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du Code civil. Dans cette affaire, après avoir constaté que la charpente était infestée de parasites, les acquéreurs avaient assigné leur venderesse sur le fondement de l’obligation de délivrance, ainsi que sur celui de l’obligation de conseil et d’information. La cour d’appel de Bourges les a déboutés, constatant que l’infestation parasitaire avait détruit les pièces principales de charpente et du solivage entraînant un risque d’effondrement et retenant ainsi qu’elle ne pouvait constituer qu’un vice caché de la chose vendue.
Précisons toutefois que la cour d’appel de DOUAI a pu juger dans un arrêt du 10 novembre 2022 n°20-04247 que lorsque le bien vendu comporte plusieurs défauts, certains liés à des vices-cachés et d’autres relatifs à une non-conformité, alors l’acquéreur conserve une action sur ces deux fondements.
Bail d’habitation : Attitude conciliante du propriétaire et naissance d’un bail verbal
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 15 février 2023 n°22-19419, juge que l’attitude conciliante du bailleur à l’égard d’un occupant sans droit ni titre peut conduire à la naissance d’un bail verbal. Dans cette espèce la Cour de cassation se prononce au regard notamment de la durée particulièrement longue du maintien dans les lieux de l’occupant sans opposition du bailleur (14 ans !) ainsi que des quittances de loyer, régularisations de charges et « révisions de loyer » visant la loi du 6 juillet 1989, qui lui avaient été délivrées tout au long de cette période d’occupation. Dans cette affaire, l’occupant était un salarié qui disposait d’un logement de fonction qu’il avait continué à occuper après la fin de son contrat de travail.
Bail d’habitation : Décès de la locataire et transfert du bail à l’enfant mineur
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 octobre 2022 n°21-00886, rappelle au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qu’en cas de décès du locataire le conjoint, le partenaire lié au locataire par un PACS, les descendants, les ascendants, le concubin notoire, les personnes à la charge du locataire, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, peuvent bénéficier d’un transfert de bail. Les juges versaillais ajoutent que s’agissant des descendants la loi ne distingue pas selon que les enfants sont légitimes, adoptifs ou naturels, majeurs ou mineurs. Le transfert au profit de l’enfant mineur, dont il était justifié qu’il vivait dans les lieux avec sa mère, doit être prononcé.
Copropriété : Assurance dommages-ouvrage et mesures conservatoires
La Cour de cassation rend un arrêt en date du 14 décembre 2022, n°21-19544, susceptible d’intéresser les syndics et les syndicats de copropriétaires. En effet la Haute Cour rappelle que l’annexe II à l’article A. 243-1 du code des assurances prévoit que sont couvertes par l’assurance dommages-ouvrage les mesures conservatoires nécessaires à la non-aggravation des dommages dans l’attente des travaux de réparation. La Cour retient ainsi la responsabilité de l’assureur D-O qui manque à ses obligations en ne préfinançant pas une réparation pérenne et efficace, dès lors que les travaux financés à la suite des deux premières déclarations n’ont pas permis de mettre fin aux désordres.
La cour d’appel a toutefois relevé dans l’espèce que la défaillance généralisée du système de sécurité incendie conduisant au maintien d’un service de surveillance permanente par des agents de sécurité incendie n’avait pas un caractère conservatoire puisqu’il avait pour objet, non de protéger l’ouvrage dans l’attente des travaux de réparation des désordres, mais de permettre à l’assurée de poursuivre ses activités dans l’attente des réparations.
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