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Transaction : Changement de destination n’est pas changement d’usage
Le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 9 février 2023 n°462409, rappelle que le changement de destination prévu par le code de l’urbanisme n’a pas le même objet que le changement d’usage prévu par le Code de la construction et de l’habitation (CCH). En l’espèce la société propriétaire avait changé des locaux à usage d’habitation en bureaux. Les magistrats rappellent cependant que l’autorisation délivrée sur le fondement de l’article L. 631-7 du CCH vise à assurer le maintien, dans certaines communes, d’un nombre suffisant de logements, tandis que le permis de construire délivré sur le fondement de l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme ou la non-opposition à déclaration préalable prononcée sur le fondement de l’article R. 421-17 du même code visent à contrôler le respect des règles d’urbanisme, lesquelles peuvent dépendre de la destination de la construction. Ces règles qui relèvent de législations indépendantes ont un objet et reposent sur l’appréciation de critères qui sont, au moins pour partie, différents. En l’espèce, la propriétaire aurait dû solliciter deux autorisations distinctes.
Transaction : Viager et vendeur malade – Irrégularité de la vente ?
La Cour de cassation confirme la position de la cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 18 janvier 2023 n°21-24862. Ils jugent que l’acheteur ne pouvait pas savoir au jour de la vente l’imminence du décès de la vendeuse, décès sans aucun lien avec sa maladie ; les magistrats refusent ainsi de prononcer la nullité de la vente. Selon les héritiers de la défunte la vente devait être annulée puisque dépourvue d’aléa, car la vendeuse souffrait de diabète, d’hypertension artérielle et d’insuffisance rénale chronique devenue terminale qui justifiait une dialyse quatre fois par jour au domicile (trois mois plus tard, elle décède d’une chute). Cet arrêt est l’occasion de rappeler que dans le cadre d’une vente immobilière en viager, l’existence d’un aléa lié à la durée de vie du vendeur est indispensable, sous peine de nullité. Pour mémoire, l’article 1975 du Code civil prévoit notamment qu’une vente en viager est nulle si le vendeur (crédirentier) meurt de maladie 20 jours après sa signature.
Bail d’habitation : Un projet de décret sur la non-décence énergétique
Un projet de décret en conseil d’État vise à permettre l’application des dispositions prévues par la loi du 22 août 2021 dite loi « Climat Résilience ». Ce projet de décret précise par conséquent les niveaux de performance minimaux pour chacune de ces échéances, en introduisant, à partir du 1er janvier 2025, une nouvelle rédaction de l’article 3bis du décret dit « décence » du 30 janvier 2002. Dans un nouvel article 3ter ce décret devrait définir les contraintes architecturales ou patrimoniales qui n’autoriseront pas le juge à ordonner la réalisation de travaux pour la sortie de l’état d’indécence suite au non-respect du niveau de performance énergétique dans le cadre des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Pour prendre en compte la réforme du DPE de 2021 ainsi que les nouvelles modalités d’évaluation de la performance des logements définies par la loi « Climat Résilience » à l’article L. 173-1-1 du CCH, l’article 4 de ce projet de décret prévoit de faire évoluer les mentions figurant dans les contrats-types de location en faisant désormais référence aux niveaux de performance du logement applicables aux logements mis en location. La mention explicite du niveau de performance (classe du DPE) du logement sera également ajoutée dans l’annexe au contrat-type à compter du 1er janvier 2025 en France métropolitaine et dans les DROM au 1er janvier 2028.
Bail commercial : Justification d’une attestation d’assurance ne couvrant pas l’activité
La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt bien surprenant du 9 mars 2023 n°2023-193, refuse de prononcer la résiliation d’un bail commercial en suite d’un commandement visant la clause résolutoire, alors même que le preneur justifie d’une attestation d’assurance seulement pour la période postérieure au commandement, attestation qui de surcroit exclue l’activité de pizzeria exploitée dans les lieux… La bailleresse avait pourtant fait délivrer au preneur un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois à compter de la date portée dans le commandement, tout en rappelant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, ainsi que les stipulations du bail.
Copropriété : Mise en concurrence et tableau de synthèse de l’architecte
La Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2023, n°22-10096, semble assouplir sa jurisprudence sur la mise en concurrence des contrats et marchés. Dans cette affaire le syndicat des copropriétaires avait consulté plusieurs entreprises. Toutefois il était seulement joint à la convocation de l'assemblée générale un rapport de synthèse établi par le cabinet de maîtrise d'œuvre analysant et comparant les devis reçus. Le maître d’œuvre avait rédigé le cahier des clauses administratives particulières et le cahier des clauses techniques particulières, il avait réalisé les différents plans de l'état existant et de l'état projeté, avait transmis les plans du dossier de consultation des entreprises et avait établi un rapport d'analyse comparative des offres. Il était également présent lors de l'assemblée générale.Pour les magistrats les copropriétaires avaient ainsi été suffisamment informés des conditions essentielles des contrats soumis au vote.
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