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Transaction : Rédaction de la clause de durée du mandat exclusif
La cour d’appel d’Aix en Provence a rendu un arrêt le 24 novembre 2022 n°19-12559 qui devrait retenir l’attention de tous les agents immobiliers. Le mandat de vente dont l’examen était soumis aux magistrats Aixois stipulait « Le présent mandat est consenti et accepté avec exclusivité pour une période irrévocable de trois mois à compter de ce jour. Sauf dénonciation à l’expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaire, au terme de laquelle il prendra automatiquement fin. Chacune des parties pourra, moyennant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec avis de réception, y mettre fin au terme d’une période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation. »
Pour la cour d’appel il ressort de cette clause que le mandat comporte une exclusivité pour une période irrévocable de 45 jours, en revanche aucune précision n’est apportée s’agissant du maintien de l’exclusivité au cours de la période de prorogation du mandat. Pour les magistrats, selon la loi Hoguet (en son article 7), l’exclusivité ne peut résulter que d’une stipulation expresse. Le doute qui existe ainsi sur les caractéristiques du mandat passé le délai de 45 jours doit donc profiter au mandant. Dès lors les juges retiennent que le mandat litigieux a été prorogé tacitement pour un an sans exclusivité.
Bail d’habitation : Formalisme du congé pour vente
La cour d’appel de DOUAI, dans un arrêt du 26 janvier 2023 n°20-14902, rappelle que la reproduction des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété n’est pas exigée à peine de nullité dans le congé adressé par le bailleur aux fins de vente. La cour ajoute que l’absence de reproduction de l’intégralité des dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dans le congé n’emporte pas nullité de celui-ci, dès lors que la locataire ne rapporte par la preuve que cette absence de reproduction lui aurait causé grief. En effet, rappelons qu’en application de l’article 114 du code de procédure civile la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité ; ceci même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
Bail d’habitation : Une nouvelle notice à joindre aux baux
L'annexe de l'arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale est remplacée. C’est désormais l’annexe qui figure à l’arrêté du 16 février 2023 (paru au JO du 19 mars 2023) qui doit être utilisée et jointe.
Copropriété : Assouplissement pour l’installation des ouvrages de production solaire
La loi n°2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables est parue au JO du 11 mars. En son article 44 cette loi ajoute un nouvel alinéa k au sein de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que désormais cette seule majorité est requise pour la « décision d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps ». Ces travaux relevaient jusque-là de la majorité de l’article 25 (alinéa f) s’agissant de « travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ».
Il nous semble que cet assouplissement de majorité doit toutefois se limiter aux installations communes, à l’initiative du syndicat des copropriétaires, et non aux installations privatives qui pourraient notamment affecter l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes.
Copropriété : Proposition de loi visant à lutter contre les copropriétaires débiteurs
Signalons une proposition de loi enregistrée à l’Assemblée nationale le 23 février 2023 visant à interdire aux copropriétaires débiteurs de voter aux assemblées générales. Cette proposition vise à compléter l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ces termes « Tout copropriétaire qui, à la date de la convocation de l’assemblée générale, n’a pas payé deux appels de charges trimestrielles consécutifs ou plus, ne peut prendre part au vote des délibérations de ladite assemblée générale. » A suivre…
Cette proposition rappelle notamment que selon le registre national des copropriétés de l’Anah, le taux de charges de copropriétés impayés en France en mars 2022, était de 20 %, avec deux tiers des impayés concentrés dans 16 % des copropriétés.
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