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Transaction : Fissures apparentes et notion de vices cachés
La présence de fissures lors de la visite par les acquéreurs peut-elle constituer malgré tout un vice caché ? Ayant constaté l'apparition de fissures sur les murs et façades de leur maison, ainsi que sur la piscine, les acquéreurs ont, après expertise judiciaire, assigné les vendeurs aux fins d'indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés. La Cour de cassation dans un arrêt du 14 septembre 2023 n°22-16623 affirme que si les acquéreurs avaient constaté, lors des visites préalables à la vente, la présence de traces de fissures sur les façades, ils ne pouvaient, n'étant ni des professionnels du bâtiment ni tenus de se faire accompagner par un homme de l'art, se convaincre du vice dans son ampleur et ses conséquences. Ainsi pour les magistrats, le vice ne présentait pas un caractère apparent lors de l’achat ; la garantie légale des vendeurs, jugés de mauvaise foi, est donc due.
Bail d’habitation : Non fourniture du DPE et sanction
Quelle est la sanction en cas de location sans DPE ? La cour d’appel de Colmar répond à cette question dans un arrêt du 23 octobre 2023 n° n°22-01505. Dans cette espèce le bailleur était une commune et avait loué un logement classé G sans joindre au bail ni communiquer de DPE à la locataire. Les magistrats retiennent que le fait de n’avoir pas informé la locataire, lors de la prise à bail, de ce classement défavorable, n’a pas permis à celle-ci d’anticiper la part de budget qu’elle a été contrainte d’affecter au paiement des factures d’électricité. Les juges de première instance ont pu mettre en évidence que ces factures portaient à plus du double les charges d’habitation durant les périodes les plus froides de l’année. Le manquement de la commune bailleresse est donc jugé à l’origine directe d’une consommation excessive et donc d’une défaillance de la locataire dans le paiement de ses factures d’énergie. La cour fait donc droit à l’appel en garantie dirigé contre la bailleresse dans une proportion qui est fixée à 30% du montant des factures de consommation (hors abonnement).
Bail commercial : Agrément du cessionnaire du fonds par le bailleur
Les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce à l’accord écrit et préalable du bailleur. En cas de refus le preneur (cédant) peut-il se faire autoriser par la justice pour passer outre ce refus ? C’est à cette question que répond la Cour de cassation dans un arrêt du 16 novembre 2023 n°22-17567. La Haute Cour rappelle qu’une cession de bail commercial consentie entre le cédant et le cessionnaire sans l’accord préalable du bailleur, requis dans le contrat de bail, est irrégulière et lui est inopposable. Toutefois elle confirme que le juge peut autoriser le preneur à passer outre un refus injustifié du bailleur. Précisons d’ailleurs que l’article L.145-16 al.1er du code de commerce répute non écrite les stipulations d’un bail qui ont pour objet d’empêcher la cession du fonds de commerce.
Bail d’habitation/ Copropriété : DPE Collectif et DPE individuel
L’arrivée prochaine de l’échéance fixée par la loi climat et résilience, visant à rendre non décent les logements classés G par le DPE commence à susciter certains ajustements, sous la pression notamment des organisations professionnelles et face à une pénurie de logements locatifs grandissante. Deux ajustements pourraient notamment être prochainement proposés au Gouvernement par le Conseil National de l’Habitat (CNH) :
- Le premier aurait pour objet d’ajuster le DPE des logements de petite superficie (moins de 30m2), en créant des coefficients de pondération dans la méthode 3CL.
- Le second, conduirait à faire primer le DPE collectif sur le DPE individuel des logements, lorsque ceux-ci se trouvent dans une copropriété. Ce DPE collectif entrera en vigueur au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Rappelons qu’en application de l’article R126-20 du CCH, le syndic de copropriété doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la décision de réaliser ce diagnostic de performance énergétique.
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