Transaction : Vente en direct et fraude aux droits de l’agence
Acquéreurs et vendeur engagent leur responsabilité, respectivement délictuelle et contractuelle, lorsqu’ils affirment fallacieusement dans l’acte de vente avoir conclu la vente sans le concours d’un intermédiaire immobilier. C’est ce que vient de rappeler la cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 5 octobre 2023 n°21-04692. La cour relève ainsi que le tribunal a exactement retenu de la chronologie des faits le comportement fautif des acheteurs, qui se sont portés acquéreurs d’un bien directement auprès du vendeur, et ont signé l’acte authentique auquel était insérée une clause aux termes de laquelle les parties déclaraient être entrées en contact directement entre elles, « sans l’intervention d’aucun intermédiaire mandaté à cet effet. » Pour les magistrats « ils n’ont pu ignorer qu’en signant dans ces conditions l’acte authentique, l’agence immobilière par l’intermédiaire de laquelle ils avaient visité le bien acquis quelques mois plus tôt, a été privée de son droit à commission, ce qui a de plus permis la négociation de l’opération à un prix plus avantageux pour eux ». Les magistrats ont également estimé que la venderesse avait engagé sa responsabilité vis-à-vis de son mandataire, qu’elle n’a pas informé des noms et adresse de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu, se contentant de lui annoncer qu’elle avait trouvé un acquéreur et qu’elle mettait fin au mandat, sans donner les informations utiles à l’agence qui lui auraient permis de faire valoir ses droits.
Bail commercial : Prescription de l’action en nullité du bail pour dol
Il résulte de l’article L.145-60 du code de commerce que toutes les actions découlant du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Qu’en est-il cependant de l’action en nullité du bail commercial pour dol ? La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 22 novembre 2023 n°23-03642 juge que l’action en nullité du bail pour dol ou en responsabilité pour manquement à l’obligation de loyauté est au contraire fondée sur les règles du droit commun et soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.
Copropriété : Annulation d’un syndicat secondaire et de son assemblée spéciale constitutive
Dans le cadre d’une procédure judiciaire visant à l’annulation d’un syndicat secondaire et à l’assemblée générale spéciale qui l’a constitué, le syndicat principal doit-il nécessairement se trouver dans la cause ? C’est à cette question procédurale que répond par la négative la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 30 novembre 2023 n°22-21579. Pour la Haute Cour, il résulte de l'article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que les copropriétaires des lots concernés par le syndicat secondaire décident seuls de la constitution de celui-ci dans le cadre d'une assemblée générale spéciale à laquelle le syndicat principal n'est pas convoqué.Dès lors, l'instance qui a pour objet l'annulation d'une telle assemblée et la suppression consécutive d'un syndicat secondaire qui y a été créé, a pour finalité de juger ce seul syndicat secondaire ; en conséquence, le syndicat principal n'a pas à y être entendu ou appelé.
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