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ACTU LBVS AVOCATS n° 570 du 19/11/2023
Actualité juridique et immobilière
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Transaction : Promesse de vente et défaillance de la condition suspensive
Lorsque le PLU est modifié en cours de vie de la promesse de vente, le bénéficiaire peut-il être tenu responsable de ne pas avoir déposé sa demande d’autorisation d’urbanisme qui était vouée à un refus ? La Cour de cassation juge, dans un arrêt du 14 septembre 2023 n°22-17013, que dans ces circonstances une demande de permis d’aménager était vouée à l’échec et que, nonobstant l’absence de dépôt d’un dossier d’autorisation d’aménagement, la condition suspensive de la promesse n’avait pas défailli du fait du bénéficiaire. Les promettants ne pouvaient donc pas exiger le paiement de la clause pénale.
Transaction : Garantie des vices cachés et SCI réputée constructeur
La SCI venderesse qui a elle-même rénové l’appartement vendu est-elle présumée avoir connaissance du vice ? La Cour de cassation juge, dans un arrêt de censure du 19 octobre 2023 n°22-15536, que dès lors que la SCI venderesse avait elle-même réalisé les travaux à l'origine des désordres affectant le bien vendu, elle s'était comportée en constructeur et devait donc être présumée avoir connaissance desdits vices. Et peu importe, pour la Haute Cour, les changements survenus après la vente concernant l'identité de ses associés et gérants. Dès lors la clause d’exonération des vices cachés stipulée dans la promesse ne pouvait trouver à s’appliquer.
Bail commercial : Destination du bail et autorisation de travaux
Le bailleur qui autorise le changement de destination à usage de restaurant, autorise-t-il nécessairement l’installation d’un conduit d’évacuation des vapeurs ? La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 octobre 2023 n°22-16175, confirme l’analyse de la cour d’appel de Paris qui avait jugé que le bailleur qui a donné son accord au changement de destination des locaux comprenant un bail stipulant que ceux-ci sont à destination de « restaurant - salon de thé », est tenu dès l'origine du bail de délivrer à sa locataire un local conforme à sa destination contractuelle de restaurant ; ce qui supposait l'installation d'un conduit d'évacuation des vapeurs et fumées selon les magistrats.
Copropriété : Application d’une clause réputée non écrite
Les clauses du règlement de copropriété doivent-elles recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par un juge ? La Cour de cassation rappelle une nouvelle fois dans un arrêt du 6 juillet 2023 n°22-18697 que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par un juge. Dans cette espèce le règlement de copropriété stipulait que les lots n°108 à 110, constitués de locaux techniques et équipements collectifs nécessaires à l’exploitation de l’immeuble en résidence de tourisme, étaient à la disposition gratuite de l’exploitant, pendant toute la durée de l’exploitation. Or, la cour d’appel n’a pas été saisie par le propriétaire de ces lots d’une demande en déclaration du caractère non écrit de cette stipulation. Dès lors les juges ont exactement déduit que cette stipulation devait recevoir application et les demandes du copropriétaire en expulsion de ses lots et paiement d’une indemnité d’occupation et remboursement des charges devaient être rejetées à ce stade.
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Me Cyril SABATIÉ - Avocat à la cour
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