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Profession : Initiative de la rupture du contrat d’agent commercial
En vertu des articles L.134-12 et L.134 -13 du code de commerce l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice du préjudice résultant de la cessation de ses relations avec son mandant, hormis s’il a pris l’initiative de la rupture, s’il a commis une faute grave ou s’il a cédé son contrat. L’agence immobilière qui propose un nouveau contrat à son agent commercial est-elle nécessairement à l’origine de la rupture du contrat à son initiative (ouvrant droit à indemnité) ? La cour d’appel de Paris répond par la négative à cette question dans un arrêt du 11 mai 2023 n°19-19041. Ainsi, un agent commercial qui prend l’initiative de la rupture de son contrat ne peut prétendre à indemnisation de la part de l’agence, celle-ci n’ayant pas imposé mais simplement proposé un nouveau contrat.
Bail commercial : Renonciation du bailleur à l’indexation annuelle ?
Le bailleur, qui ne s’est pas prévalu d’une clause d’échelle mobile pendant plusieurs années est-il réputé y avoir renoncé ? La cour d’appel de Basse-Terre rappelle dans un arrêt du 30 novembre 2023 n°22-00111 que la renonciation à un droit ne se présume pas. Ainsi, le bailleur qui a laissé passer la date de l’indexation, peut en demander le rappel, la prescription de 5 ans prévue en matière de loyer n’atteignant que l’action en paiement et non l’indexation qui est automatique (à la différence de la révision triennale). L’indexation peut donc être pratiquée en comparaison de l’indice de référence stipulé au bail plusieurs années auparavant.
Bail d’habitation : Punaises de lits et obligations du bailleur
Si une invasion de punaises de lit est attentatoire à la décence du logement, elle ne peut être reprochée au bailleur que si elle provient du logement lui-même et n’a pas été importée par le locataire. Rappelant ce principe, la cour d’appel d’Aix en Provence juge dans un arrêt du 6 septembre 2023 n°21-18072 que « la quasi-concomitance entre l’entrée dans les lieux et l’apparition des lésions subies par la locataire, alors même qu’il est établi l’absence de punaises de lit dans le précédent appartement des locataires, la preuve était rapportée de l’infestation des lieux loués préalablement à l’emménagement des locataires. » Pour les magistrats, qui se livrent à une appréciation in concreto, il est peu probable que dans un laps de temps aussi court, des tiers visitant les locataires aient introduit ces insectes ou que ces derniers aient été rapportés au domicile par les locataires eux-mêmes.
Copropriété : Responsabilité du syndicat et limitation du préjudice
En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Le syndicat des copropriétaires doit notamment répondre des dommages causés aux parties privatives par le fait de la déficience ou le manque d’entretien d’une partie commune (selon l’ancienne rédaction de l’article 14). La cour d’appel de Bordeaux juge, dans un arrêt du 9 novembre 2023 n°20-0458, que le syndicat des copropriétaires est responsable des préjudices causés aux copropriétaires du fait d’infiltrations provenant de l’étanchéité de la toiture-terrasse partie commune. Le syndicat des copropriétaires considérait que les copropriétaires lésés avaient commis une faute qui était à l’origine au moins partiellement de leurs dommages. En effet, alors que l’assemblée générale des copropriétaires avait voté la réalisation d’une mission d’expertise amiable, afin de déterminer la nature des travaux propres à faire cesser les infiltrations, et alors que les travaux de reprise nécessaires étaient en train d’être chiffrés, les copropriétaires ont mis un terme à cette solution conventionnelle en sollicitant par la voie du référé une expertise judiciaire ce qui a généré plus de deux années d’instruction, et ainsi deux ans de retard dans la résolution du litige selon le syndicat. Cet argument visant à limiter la responsabilité et l’indemnisation due par le syndicat des copropriétaires n’est pas retenu par les magistrats.
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