Actualités Juridiques & Immobilières

ACTU LBVS AVOCATS n°681 – 16/08/2026

🏠Transaction : Règles sur l’usage de l’IA depuis le 2 août 2026

Le règlement (UE) 2024/1689 du 13 juin 2024 établissant des règles harmonisées concernant l'intelligence artificielle (« AI Act »), et plus particulièrement son article 50 sur la transparence, est entré en vigueur depuis ce 2 août 2026.

Désormais tout système conversationnel (chatbot, assistant vocal sur un site d'agence, sur un portail d'annonces ou sur les réseaux sociaux) doit signaler à l'interlocuteur qu'il s'agit d'une IA, au plus tard lors du premier échange, sauf si cette situation est déjà manifeste.

Tout contenu de synthèse (texte, image, audio, vidéo) généré par IA doit être marqué de façon détectable ; pour les outils déjà commercialisés avant ce 2 août 2026, ce marquage technique bénéficie du délai de grâce jusqu'au 2 décembre 2026 (selon l’accord dit « Digital Omnibus »).

Les systèmes de reconnaissance des émotions ou de catégorisation biométrique imposent également une information des personnes exposées.

Plusieurs usages courants des professionnels de l’immobilier sont visés par ce texte. En premier lieu le home staging virtuel et les retouches d'images de biens immobilier par IA : dès lors qu'une photo est générée ou substantiellement modifiée par IA, au point de pouvoir être prise pour une image réelle, une mention claire s'impose (exemple « projection IA - aménagement non présent dans les lieux »), avec une distinction nette entre la photo de l'état actuel et le visuel de projection IA.

L’objectif de ce texte est de neutraliser l’illusion d’authenticité. Le consommateur doit savoir qu’il interagit avec une machine, ou que le contenu qu’il consulte a été généré, manipulé et ou sublimé par une IA.

Les annonces immobilières rédigées par IA n'imposent quant à elle pas automatiquement un étiquetage « généré par IA » dès lors qu’un contrôle éditorial humain réel demeure et qu'une personne endosse la responsabilité du contenu. A bon entendeur…

📊Bail d’habitation : Réforme du mode de calcul du DPE et hausse des loyers

La réforme du DPE entrée en vigueur le 1^er janvier 2026 a modifié le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire. Elle a entraîné le reclassement automatique d'environ 850 000 logements, principalement chauffés à l'électricité, qui dès lors sont sortis des classes F ou G pour être reclassés en E. Or, la loi du 20 août 2021 dite climat et résilience a instauré un gel des loyers pour les logements classés F ou G, prohibant notamment toute révision annuelle fondée sur l’IRL. Le Ministre du Logement a été interrogé sur l’effet d’aubaine d’une telle réforme et sur la possible augmentation des loyers des baux en cours au jours de la réforme. Dans une réponse ministérielle publiée au JOAN du 11 août 2026 le ministre répond que pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés à compter du 24 août 2022, un classement F ou G à l’époque exclut tout mécanisme de réévaluation du loyer.

Pour ces logements, la révision du loyer en cours de bail ne serait donc pas possible, même si le logement n'est plus une passoire du fait de la réforme. Dès lors le loyer ne pourra être révisé qu’à l'occasion du renouvellement du contrat (mais pas en cas de reconduction tacite) et sous réserve que le DPE soit toujours en cours de validité.

Cette réponse n’a pas de valeur normative mais devrait toutefois influer sur le sort de certains contentieux actuellement en cours devant les juridictions.

⚖️Copropriété : Honoraires de transaction du syndic et vente de parties communes

Le syndic qui participe à la cession de parties communes peut-il prendre des honoraires d’intermédiation, et dans quelle limite ? C’est à cette question que répond la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 10 juin 2026 n°23-07507. Dans cette espèce le syndic de copropriété a été assigné par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le remboursement d'honoraires perçus suite à la vente de combles (46 500€, soit 15% du prix de cession). Le syndic se retranchait derrière les termes de son contrat et le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires. Cette procédure initiée par le syndicat, qui ne fait pourtant nullement référence à la loi Hoguet (notamment aux exigences de l’article 69 du décret du 20 juillet 1972 et ou encore de l’article 72) ou à la réglementation sur l'affichage des prix de janvier 2017 (faute d’avoir été mis en avant par l’avocat du syndicat) fait tout de même droit à la demande de remboursement du SDC. Pour fonder sa décision le tribunal judiciaire, puis la cour d’appel de Paris, se fondent sur le devoir d’information du syndic s’agissant des clauses exorbitantes de son contrat. Pour les magistrats le syndic a manqué à cette obligation lors de la préparation de l’assemblée générale vis-à-vis du conseil syndical « en ne précisant pas qu’une nouvelle tarification de 15 % du prix de vente était prévue au contrat pour les ventes de parties communes, alors qu’une vente importante était sur le point d’être finalisée, rendant dès lors impossible toute négociation ou recherche d’un nouveau syndic ».

Mais également lors du renouvellement de son contrat, lors de l’assemblée générale ayant autorisé la vente des parties communes, en se contentant d’indiquer « « elle prend acte que les honoraires du syndic seront conformes à son contrat de syndic » sans préciser la nature de cette rémunération, pourtant nouvelle et particulièrement élevée. »

La Cour ordonne ici le remboursement de 90% du montant des honoraires perçus par le syndic, estimant que le syndicat des copropriétaires avait simplement perdu une chance de négocier la suppression de la clause litigieuse du contrat ou les honoraires du syndic dans le cadre spécifique de la vente des combles, ainsi que de contracter avec un autre syndic.

À notre sens la décision aurait pu être différente et conduire au remboursement total des honoraires si le syndicat avait mis en avant les dispositions du décret Hoguet susvisées; le syndic ne justifiant pas d’un mandat spécial en l’espèce.

Me Cyril SABATIÉ - Avocat à la cour - Spécialiste en Droit Immobilier

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