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Transaction : Droit de préemption du locataire et rôle déterminant de l’agence immobilière
L’agent immobilier peut-il obtenir une rémunération de la part du locataire acquéreur quand son rôle a été déterminant dans la transaction ? Dans notre actualité du 28 mars 2023 nous vous faisions part de l’arrêt de censure de la Cour de cassation du 1er mars 2023 n°21-22073, rappelant que l’agent immobilier ne peut pas prétendre à honoraires lorsque le locataire se porte acquéreur du bien loué dans le cadre de son droit légal de préemption. La cour d’appel de Douai, saisie sur renvoi, rend un arrêt en date du 3 octobre 2024 n°23-02020 qui confirme cette position. La cour d’appel d’Amiens, censurée par la Cour de cassation avait, au contraire, considéré que dans cette espèce l’intervention de l’intermédiaire avait été déterminante dans la finalisation de la vente et ne s’était pas limitée à la présentation d’une offre aux locataires (qui n’avaient décidé d’acheter qu’une fois un acquéreur trouvé par l’agent immobilier à un prix moindre). Cet arrêt confirme en outre que si, comme en l’occurrence, le locataire s'est malgré cela acquitté du prix de vente comprenant des honoraires, il est fondé à agir en répétition de l’indu à l’encontre de l’agent immobilier.
Bail commercial : Imputation des travaux de ravalement ?
La cour d’appel d’Angers dans un arrêt du 29 octobre 2024 n°19-01438 répond à la sempiternelle question : les travaux de ravalement du local exploité relèvent-ils de l’article 606 du Code civil et dès lors sont-ils ou non imputables au preneur (selon les stipulations du bail) ? Les juges angevins décident « qu’il est indifférent que l’expert judiciaire ait pu écrire que les désordres qu’il a constatés ne rendaient pas l’immeuble impropre à sa destination et ne compromettaient pas sa solidité ». Selon les magistrats cette terminologie est en réalité inadaptée puisqu’elle est propre à la responsabilité des constructeurs de l’article 1792 du Code civil et « n’est en tout état de cause, pas de nature à remettre en cause le fait que les travaux de ravalement relèvent par nature de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, du fait de leur importance, de leur coût et de ce qu’ils touchent à la structure de l’immeuble ».
Bail d’habitation : Locataire protégé et calcule de ses ressources ?
Quelles sont les ressources à prendre en compte pour le locataire âgé et protégé dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 ? C’est à cette question que répond la Cour de cassation dans un arrêt du 24 octobre 2024 n°23-18067 destiné à une large diffusion. Selon la Haute Cour la période à prendre en considération pour le calcul des ressources du locataire âgé de plus de 65 ans (pour déterminer si le bailleur qui lui délivre congé est tenu de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités) est celle des 12 mois précédant la délivrance du congé (non pas celles de l’année civile écoulée comme ont pu le juger certaines juridictions du fond).
Copropriété : Evolution des règles de la location meublée touristique
Nous l’attendions, là voici finalement ! Ce jeudi 7 novembre 2024 l'Assemblée Nationale a définitivement adopté la proposition de loi dite « LE MEUR » visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, sur le rapport de la commission mixte paritaire. Au-delà de ses aspects fiscaux et environnementaux ce texte modifie la loi du 10 juillet 1965 et impacte directement la vie des copropriétés. Ainsi, ce texte qui sera promulgué prochainement, crée un nouvel article 8-1-1 dans la loi de 1965 qui impose aux règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de cette loi de mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme. Ce texte complète également l’article 26 de la loi de 1965. Désormais les assemblées générales de copropriétaires pourront interdire les locations de meublés touristiques à une majorité des deux tiers (et non plus seulement à l’unanimité), mais seulement dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Cet assouplissement ne concerne toutefois pas les lots à usage de résidence principale (logements occupés au moins 8 mois par an au sens de la loi de 1989).
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