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Transaction : De l’importance de la désignation du bien dans le mandat
Dans une affaire soumise finalement à la Cour de cassation, une propriétaire mandante tentait de faire annuler la promesse de vente et condamner son agent immobilier au motif qu’il l’aurait conduite à signer une promesse pour la vente de sa villa, alors qu’elle ne souhaitait selon elle n’en vendre qu’une partie… La Cour de cassation relève dans un arrêt du 19 septembre 2024 n°23-10585 que le mandat de vente confié à l’agent immobilier était dépourvu d’ambiguïté, de sorte qu’il ne devait pas être interprété dans le sens que voulait lui donner la propriétaire, dès lors qu’il mentionnait la consistance du bien y apparaissant comme l’ensemble de la villa. Les juges relèvent également que la promesse faisait expressément état de la libre occupation des deux étages de la villa en raison de la signification du départ des locataires des deux appartements concernés, ce qui traduisait sa volonté non équivoque de vendre l’ensemble de la parcelle dont les références cadastrales avaient également été reproduites sur le mandat querellé.
Bail d’habitation : Charge de la preuve de l’exécution de ses obligations par le locataire
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 2 juillet 2024 n°21-18643, censure le juge de première instance qui avait cru pouvoir rejeter la demande en paiement et expulsion formulée par des bailleurs au motif que le locataire prétendait régler le loyer en espèces… De même ce juge complaisant avait rejeté la demande relative à l’attestation d’assurance dont les bailleurs sollicitaient la production, celui-ci ayant considéré que cette demande ne pouvait prospérer car aucun commandement d’avoir à justifier de l’assurance locative n’avait été versé aux débats. La Cour d’appel remet l’église au milieu du village et rappelle, au visa de l’article 1315 du Code civil, que « celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Dans ces conditions c’est au locataire de justifier qu’il a réglé ses loyers et respecter son obligation de souscrire une assurance locative.
Copropriété/Bail d’habitation : Nouvelle proposition de loi relative à la décence énergétique des logements.
Une proposition de loi visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété a été déposée à l’Assemblée nationale le 7 novembre 2024. Ce texte, à l’état d’ébauche rédactionnelle, modifierait les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte vise à assouplir quelque peu le calendrier d’interdiction de mise en location des passoires thermiques en copropriété. Ainsi certains logements classés G par le DPE pourraient ainsi finalement continuer d’être loués après le 1er janvier 2025.
En cohérence avec le droit des contrats et afin de sécuriser les baux en cours, le texte précise notamment que cette interdiction ne s’appliquerait qu’aux contrats nouvellement conclus. Pour les contrats en cours à cette échéance, l’interdiction viendrait seulement s’appliquer au terme de la tacite reconduction ou du renouvellement.
S’agissant des immeubles relevant du statut de la copropriété, l’obligation de décence énergétique serait suspendue le temps de la réalisation des travaux idoines, lorsque ces derniers ont été votés par le syndicat des copropriétaires. Selon le texte durant cette période il convient de permettre la poursuite du bail en cours malgré sa non-décence énergétique.
Copropriété : Action du syndicat des copropriétaires et préjudice non collectif
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 7 novembre 2024 n°23-14464 juge en application de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots. Elle confirme qu’il n'est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice (matériel ou immatériel) soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires. En l’espèce la cour d’appel d’Aix en Provence avait cru pouvoir juger que l’action du SDC était irrecevable car seuls quatre copropriétaires étaient affectés par les désordres d'infiltrations consécutifs à des travaux de ravalement de façade.
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