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Transaction : Achat avec une moins-value et action en garantie décennale
Des acquéreurs qui achètent une maison avec des désordres et un prix tenant compte de ceux-ci peuvent-ils recourir en indemnisation au titre de la garantie décennale ? La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 5 décembre 2024 n°20-16712 affirmant que les acquéreurs sont bien fondés à rechercher la garantie décennale au titre des travaux de réfection de la maison dont ils auront à supporter la charge. Cependant, puisqu’ils ont bénéficié d'une réduction du prix de vente, consentie par les premiers acquéreurs, en considération des désordres affectant la maison vendue la Cour de cassation considère qu’ils ont déjà été partiellement indemnisés. Leur indemnisation au titre de la garantie décennale doit donc être diminuée du montant de cette réduction de prix.
Bail d’habitation : Congé pour rénovation énergétique
Le bailleur peut-il donner congé à son locataire pour rénovation énergétique ? La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 6 janvier 2025 n°22-05642, affirme que le congé délivré pour « motifs sérieux et légitimes » visant de lourds travaux de rénovation est régulier. Pour les juges bordelais le bailleur n’a pas à établir le caractère indispensable des travaux, la légitimité du motif reposant suffisamment en l’espèce sur la recherche d’une rénovation globale afin d’améliorer la rentabilité énergétique de l’immeuble ou l’acoustique des logements, dont les installations sont vieillissantes. Pour mémoire la loi dite Climat et Résilience proposait d'ajouter expressément ce motif de rénovation énergétique dans l'article 15 de la loi de 1989, permettant au bailleur de donner congé pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Malheureusement le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2021-825 DC du 13 août 2021, a censuré cette disposition. Les magistrats valident toutefois le principe d’un tel congé qui semble plus que jamais d’actualité avec les contraintes locatives des logements classés G.
Bail d’habitation : Commodat et obligation de décence du logement
Un prêt à usage est-il soumis à l'obligation de décence locative ? La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 29 octobre 2024 n°23-12391, rappelle que la mise à disposition à titre gracieux d'un logement doit être qualifiée de prêt à usage au sens des dispositions de l'article 1875 du Code civil. Elle confirme que la circonstance dans laquelle l'occupante a assumé les charges courantes afférentes à l'occupation de l'immeuble prêté n'équivaut pas à une contrepartie financière pour le propriétaire. Dans ces conditions l’occupante ne détenant pas de titre d’occupation (bail) elle ne peut invoquer la non décence du logement pour tenter d’éviter de régler une indemnité d’éviction.
Copropriété : Ascenseur, vers de nouvelles obligations pour les syndics
« Sur l’ensemble de notre territoire, quel que soit le statut des immeubles, les pannes d’ascenseur créent une véritable situation d’isolement pour les habitants. Ces interruptions récurrentes transforment leur quotidien en un calvaire, entravant gravement leur liberté de se déplacer, de travailler et de subvenir à leurs besoins essentiels. »
C’est ainsi que débute l’exposé des motifs de la proposition de loi visant à lutter contre les pannes d’ascenseurs non prises en charge adoptée par l’Assemblée nationale en première lecture le 23 janvier 2025. Ce texte, amendé, prévoit (une énième) obligation pour le syndic d’informer les copropriétaires de l’obligation de mettre à niveau leur ascenseur. Le syndic devra convoquer une assemblée générale des copropriétaires afin d’évoquer cette mise à niveau de leur ascenseur. Autre obligation (très maladroitement rédigée), celle pour les syndics de copropriété (et les bailleurs sociaux) d’informer, dans un délai maximum de 2 jours, les ascensoristes d’une panne d’ascenseur ; comme si les syndics avaient coutume de ne pas informer l’ascensoriste de l’immeuble…. En cas de non-respect de ces délais, le propriétaire de l’ascenseur serait sanctionné d’une pénalité contractuelle fixée à 10 euros par jour de retard, se traduisant par une diminution du loyer du locataire.
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