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Transaction : Vendeur négociateur immobilier et garantie des vices cachés
Pour faire échec à la clause de non-garantie des vices cachés figurant dans leur acte d’achat les acheteurs s’attachaient à démontrer la qualité de vendeur professionnel du couple en raison de la profession de négociateur immobilier de l’un d’entre eux et de la plus-value réalisée lors de la revente du bien. La Cour de cassation dans un arrêt du 17 octobre 2024 n°22-22882 confirme l’analyse de la cour d’appel de Pau qui a pu juger que le négociateur immobilier et son conjoint qui vendent un bien de leur patrimoine privé ne doivent pas être considérés comme des vendeurs professionnels. A ce titre ils peuvent donc se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés figurant dans leur acte de vente.
Bail commercial/Bail d’habitation : Obligation de décence du logement inclus dans un bail commercial
La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt de censure du 14 novembre 2024 n°23-12650, que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Ainsi, en application de l’article 1719 du Code civil la connaissance de l'état des lieux par le locataire n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l'exécution du bail, un logement décent en bon état de réparations, peu importe que celui-ci soit inclus dans un bail commercial. Ainsi, même si l’état du logement préexistait lors de la prise à bail, cette situation ne peut exonérer le bailleur de son obligation liée à la décence du logement. La demande du preneur peut dès lors se faire pendant toute la vie du bail et cette demande n’est pas soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.
Bail commercial : Charges contractuelles et récupérables
Pour mémoire depuis la loi dite Pinel du 18 juin 2004 les charges imputables au preneur doivent être récapitulées dans un inventaire limitatif en application de l’article L.145-40-2 du code de commerce. La Cour de cassation censure la cour d’appel de Basse Terre dans un arrêt du 13 février 2025 n°23-17978 car celle-ci n'a pas vérifié si les charges demandées en remboursement étaient effectivement stipulées dans le bail. Pour rejeter la demande en répétition de l’indu formulée par le preneur la cour d’appel s’était contentée de constater que le preneur s’était acquitté pendant 9 années des charges sans les contester, ce qui lui interdisait de soutenir qu’elles ne seraient pas dues. Cette analyse est censurée par la Cour de cassation qui rappelle que seules les stipulations contractuelles déterminent les charges qui pèsent sur le preneur.
Copropriété : Comment forcer les héritiers à prendre position sur le paiement des charges de copropriété ?
Les successions défaillantes dans le paiement des charges et provisions en copropriété sont légion. Les copropriétés sont souvent confrontées à des situations longues et inextricables. La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 5 février 2025 n°22.221618 que les articles 771 et 772 du Code civil peuvent être utilisés pour forcer les héritiers à accepter la succession et régler les charges de copropriété. En effet, ces articles disposent que l'héritier qui, à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de l'ouverture de la succession, a été sommé de prendre parti dans les deux mois qui suivent la sommation, et qui, s'étant abstenu de le faire à l'expiration de ce délai sans solliciter de délai supplémentaire auprès du juge, est réputé avoir accepté purement et simplement la succession. Dès lors, le syndicat des copropriétaires qui somme par voie d’huissier des héritiers qui ne répondent pas dans ce délai de deux mois peut poursuivre ceux-ci en recouvrement des charges. Effet, les héritiers sont ainsi réputés avoir accepté la succession et deviennent de plein droit redevables des charges de copropriété.
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