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Profession : Compétence professionnelle des négociateurs et agents commerciaux – Enfin un décret ?
Plus de dix ans que la profession attend le décret d'application prévu par l’alinéa 1er de l'article 4 de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014 ! En l’absence de réponse du Premier Ministre, la FNAIM a saisi utilement le Conseil d’État. Par une décision en date du 25 février 2025 n°492640, ce dernier a enjoint au Premier ministre de publier dans un délai de six mois de sa notification le décret fixant les conditions de compétence professionnelle initiale des collaborateurs des professionnels de l’immobilier (sans toutefois rendre sa décision sous astreinte). Reste à savoir quel sera le niveau de compétence minimale exigé par ce décret (nécessairement inférieur à celui du titulaire de la carte professionnelle).
Transaction : Calcul et point de départ du délai de rétractation dit SRU
Quand commence à courir le délai de rétractation de 10 jours prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation ? La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 19 décembre 2024 n°23.12652. Elle rappelle que ce délai de l’article L.271-1 du CCH court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. La Haute Cour ajoute que l’article 641 alinéa 1er du code de procédure civile exprime la même règle, suivant laquelle « lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas ».
Bail commercial : Paiement du loyer et conditions de l’exception d’inexécution
L'exception d'inexécution est le droit de chaque partie, dans un contrat synallagmatique, de refuser d'exécuter la prestation à laquelle elle est tenue tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due. Les locataires ont coutume de justifier le non-paiement de leurs loyers et charges en invoquant l’exception d’inexécution. Dans un arrêt du 10 octobre 2024 n°22-24395 la Cour de cassation relève que « nonobstant l'état de vétusté de la façade et de la couverture de l'immeuble constaté par l'expert judiciaire, la locataire avait été en mesure d'exploiter et d'occuper les locaux commerciaux donnés à bail ». Elle confirme la position de la cour d’appel de Rennes qui avait refusé la dispense totale de loyer, jugeant ainsi que la locataire ne pouvait se prévaloir de l'exception d'inexécution pour manquement du bailleur à ses obligations d'entretien et de réparation. L’arrêt laisse toutefois entrevoir qu’une demande de réduction partielle de loyer aurait pu prospérer, mais cette demande n’était pas formulée par la locataire.
Copropriété : Régularité d’une décision affectant à la fois les parties communes spéciales et générales
La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 6 février 2025 n°23-18586, destiné à être publié au Bulletin, que lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n'ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement. Elle juge toutefois que lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant tous les copropriétaires. Dans cette espèce les travaux de percement et d’aménagement votés et querellés allaient avoir pour conséquence de modifier les espaces verts et plantations situés sur une partie commune spéciale, mais ils affectaient en premier lieu la terrasse partie commune générale de l'immeuble. La cour d'appel de Paris en a, à bon droit, déduit que l'autorisation de travaux relevait exclusivement de l'assemblée générale réunissant tous les copropriétaires.
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