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Transaction / Construction : Mandat de vente et réception tacite de l’ouvrage
Dans un arrêt du 13 février 2025 n°23-17425 la Cour de cassation adopte une position originale s’agissant de la réception tacite d’un ouvrage faisant courir les délais légaux de la garantie décennale. La cour d’appel avait relevé que les vendeurs avaient donné à un agent immobilier mandat de vendre l’immeuble le 8 août 2006, faisant ainsi ressortir qu’au plus tard à cette date, ils avaient accepté l’ouvrage en l’état où il se trouvait pour le revendre. Selon la Haute Cour les maîtres de l’ouvrage avaient ainsi manifesté leur volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage, de sorte que la réception tacite devait être fixée à la date de conclusion du mandat de vente.
Transaction : Responsabilité pour non-transmission d’une offre d’achat
La cour d’appel de Metz rappelle dans un arrêt du 23 janvier 2024 n°21-01961 qu’en tant qu’agent immobilier titulaire d’un mandat de vente, le professionnel engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de son mandant. Il engage également sa responsabilité délictuelle à l’égard des tiers, et plus particulièrement à l’égard d’un tiers impliqué dans le processus d’achat du bien immobilier. Ce tiers est fondé à se prévaloir de la défaillance contractuelle fautive de l’agence immobilière, si celle-ci lui a causé un préjudice. En l’espèce l’agence était en possession d’une offre qu’elle s’est abstenue de transmettre à son mandant. Elle ne fait pas la preuve de l’existence d’obstacles, ni du caractère improbable du financement envisagé, et globalement du caractère fantaisiste de l’offre émise à la date à laquelle elle aurait dû la transmettre au vendeur. Les magistrats relèvent en outre qu’il n’est pas contesté que l’agence immobilière a délibérément menti à la proposante en faisant état d’une autre proposition à un prix supérieur qui n’existait pas, violant ainsi l’obligation de loyauté à laquelle elle était tenue. L’agence a ainsi commis une faute vis-à-vis du candidat acquéreur et de son mandant en ne transmettant pas l’offre qui lui était faite et en faisant état faussement d’une proposition d’un montant supérieur, et doit en répondre (30 000 € à titre de dommages et intérêts).
Bail commercial : Validité d’une clause de renonciation à recours ?
Une clause de renonciation à recours dans le bail qui vise « tout vice ou défaut de la chose louée » porte-t-elle atteinte à l’obligation de délivrance du bailleur ? Cette question s’est posée à l’occasion d’un important dégât des eaux empêchant l’exploitation d’une pharmacie. Censurant les juges de première instance, la cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 26 février 2025 n°24-04747 affirme que cette stipulation par son étendue aboutit à décharger la bailleresse de ses obligations de délivrance et de réparation de la chose louée, issues des articles 1719 et 1720 du Code civil. Pour la cour cette clause du bail doit être réputée non écrite.
Copropriété : Nullité du mandat de syndic et restitution des honoraires
L’annulation judiciaire du mandat du syndic l’oblige-t-elle à rembourser les honoraires perçus ? La Cour de cassation répond par l’affirmative à cette question dans un arrêt du 27 février 2025 n°23-14697 jugeant qu’en cas d'annulation de la décision d'assemblée générale ayant désigné un syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires. La Cour de cassation se fonde sur la loi du 10 juillet 1965 et sur la réglementation Hoguet, notamment l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 rappelant que « les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne peuvent demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont elles sont chargées, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. »
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